Vanliga frågor

Hur fungerar det?

Varför behövs Tessin.se?

Det finns en stor mängd attraktiva fastighetsprojekt som inte kan genomföras på grund av bristande finansiering samtidigt som stora mängder kapital söker attraktiva avkastningsnivåer. Ovanstående i kombination med en utbredd bostadsbrist ger oss slutsatsen att det finns problem med exempelvis dagens finaniseringsmodeller.

Exempel:

En fastighetsutvecklare avser att uppföra ett projekt med en total uppförandekostnad om 100 mkr. Banken beviljar ett lån på 60 mkr. Resterande 40 mkr måste alltså fastighetsutvecklaren finansiera genom eget kapital eller juniora (efterställda) lån, vilket är problematiskt för många fastighetsutvecklare. Även om fastighetsutvecklaren i fråga har tillgång till dessa 40 mkr så har denne ofta parallella projekt som kräver finansiering.

Det är alltså i gapet mellan bankens lån och den totala uppförandekostnaden som Tessin kommer in. Tessin ger fastighetsutvecklaren möjlighet att hitta investerare som är villiga att toppfinansiera projekt, fastighetsbolag eller fastighetsbestånd med goda avkastningsmöjligheter - utan höga förvaltningsavgifter, krångliga strukturer, dyra mellanhänder och anonyma fondstrukturer.

Vad investerar man i?

På Tessins plattform marknadsförs endast fastighetsrelaterade projekt och investeringar. Tessin upplåter i dagsläget sin plattform endast till projektägare som avser att marknadsföra ej överlåtbara skuldebrev (direktlån) eller preferensaktier i privata onoterade aktiebolag.

Kostar det något att bli medlem?

Nej, det är helt gratis. Dessutom får du tillgång till en e-bok om fastighetsinvesteringar utan kostnad.

Förbinder jag mig att investera om jag blir medlem?

Nej, medlemskapet ger dig en möjlighet att investera och du får en e-bok om fastighetsinvesteringar utan kostnad.

Vem ansvarar för investeringen, marknadsföringen och erbjudandet?

Det är den enskilde projektägaren och dennes styrelse som i sin helhet ansvarar för investeringen, marknadsföringen och erbjudandet. Tessin upplåter endast ett tekniskt verktyg samt en anslagstavla till projektägaren och har inget ansvar eller insyn i investeringen, marknadsföringen eller erbjudandet.

Investerare som har frågor avseende en specifik investering är välkommen att använda sig av den frågefunktion som finns på plattformen där frågor om investeringen, bolaget och projektupplägget besvaras av projektägaren. Investerare har också möjlighet att kontakta Tessins kundtjänst som då vidarebefordrar frågorna till projektägaren.

Vilka investeringsprojekt skulle Tessin rekommendera?

Tessin lämnar inga rekommendationer, råd eller garantier avseende några investeringar eller projekt. Tessin upplåter endast ett tekniskt verktyg samt en anslagstavla till projektägaren och har inget ansvar eller insyn i investeringen, marknadsföringen eller erbjudandet.

Vem bör investera i de projekt som marknadsförs på Tessin.se?

De projekt och investeringar som marknadsförs på Tessins plattform är normalt sett förknippade med hög risk. Vanligtvis handlar det om toppfinansiering utan, eller med efterställda säkerheter, av projekt som drivs av mindre projektägare med högst begränsade finansiella resurser. I stort sett alla investeringar som marknadsförs på plattformen är förknippade med risker som inte banker eller kreditinstitut accepterar. Det är också anledningen till att den beräknade avkastningen ofta är osedvanligt hög.

I ljuset av ovanstående så är de projekt och investeringar som marknadsförs på plattformen endast lämpade för erfarna fastighetsinvesterare med goda möjligheter att tillgodogöra sig och utvärdera det enskilda projektet eller investeringen. Den som inte är att betrakta som erfaren fastighetsinvesterare bör alltid redogöra med relevant expertis såsom finansiella rådgivare, investeringsrådgivare, advokat, revisor eller liknande.

Varför kan jag inte investera mindre än 50 000 kronor?

Det är den enskilde projektägaren som avgör vad minsta investeringen ska vara i det enskilda projektet. För att tillåtas nyttja Tessins tekniska verktyg och anslagstavla så uppställer Tessin dock krav på att antalet investerare aldrig får överstiga 200 (pga regulatoriska krav) samt att minsta investeringen är tillräckligt hög för att inte locka till sig investerare som kan misstänkas ha bristande erfarenhet av investeringar i allmänhet och fastighetsinvesteringar i synnerhet.

Hur gör man för att överlåta sina preferensaktier eller skuldebrev?

Investeraren kan normalt sett inte överlåta tecknade preferensaktier, dels för av att preferensaktierna kan omfattas av olika typer av överlåtelseförbehåll och dels för att de inte är noterade på någon börs eller marknadsplats och att det därmed inte finns några köpare.

Vad gäller skuldebrev så kan de aldrig överlåtas då de alltid omfattas av ett uttryckligt överlåtelseförbud.

Vilken investeringshorisont bör jag ha?

Din investeringshorisont bör sammanfalla med den tidshorisont som fastighetsutvecklaren har. Tilltänkt investeringshorisont framgår normalt sett av investeringsmaterialet.

Hur fungerar en preferensaktie?

Egenskaperna för preferensaktier skiljer sig åt mellan olika investeringar. Det är därför viktigt att investeraren noggrant sätter sig in i investeringsmaterialet samt bolagsordningen för att förstå hur preferensaktien fungerar och vilka egenskaper de har i det aktuella bolaget.

Generellt kan dock preferensaktier beskrivas på följande sätt:

Preferensaktier ger dess innehavare en förutbestämd avkastning vid en eller flera förutbestämda tidpunkter. Avkastningen genereras genom utdelning och/eller inlösen av preferensaktien. Utöver utdelningen/inlösenbeloppet har preferensaktieägaren normalt sett ingen rätt till ytterligare avkastning.

Preferensaktier är ofta röstsvaga samt emitteras till en överkurs vilken innebär att preferensaktieägarnas inflytande över bolaget i praktiken är obefintligt. Dock har alla preferensaktieägare rösträtt för sina aktier och har rätt att delta på bolagsstämmor.

Preferensaktier kategoriseras emellanåt som ”hybridkapital” då det är ett aktieinstrument men vars egenskaper påminner om ett skuldinstrument. Kapitalet som inflyter från en preferensaktieemission betraktas som ett eget kapital och inte som en skuld, vilket stärker bolaget och ökar dess soliditet. En avgörande skillnad mot ett skuldinstrument (lån) är att preferensaktier aldrig kan säkerställas med pant, borgen eller annan säkerhet. Vidare har preferensaktieägare ingen fordran på bolaget och därmed ingen möjlighet att ställa krav på utdelning eller inlösen hos domstol, Kronofogdemyndigheten eller annan myndighet. Utdelning eller inlösen är alltid beroende av bolagets styrelse och bolagsstämmas föregående beslut samt att det finns såväl likviditet som ett tillräckligt stort eget kapital i bolaget.

Preferensaktier är efterställda samtliga bolagets borgenärer vid en eventuell obeståndssituation (konkurs). Preferensaktieägare har dock normalt sett företräde framför stamaktieägarna (dvs projektägarna) till bolagets tillgångar vid en konkurs. Innehavare av preferensaktieägare är ”seniora” i förhållande till stamaktieägare men ”juniora” i förhållande till alla borgenärer (fordringshavare).

Hur fungerar ett lån?

Egenskaperna för lånen skiljer sig åt mellan olika investeringar. Det är därför viktigt att investeraren noggrant sätter sig in i investeringsmaterialet samt skuldebrevet, inklusive allmänna villkor, för att förstå hur lånet fungerar och vilka egenskaper de har i det aktuella bolaget.

Generellt kan dock lån beskrivas på följande sätt:

Ett lån har en låntagare (projektägaren), eventuellt en eller flera borgensmän och/eller pantförskrivare samt maximalt 200 långivare. Utöver dessa parter tillkommer en låneagent vars uppgift är att bevaka långivarnas intressen samt att företräda dessa gentemot låntagaren. Långivarnas sammanlagda kapitalbelopp utgör lånebeloppet och alla långivare har proportionerlig rätt till den eventuella pant eller annan säkerhet som är kopplad till lånet.

För att underlätta beslut, kommunikation och för att samtliga långivares intresse i möjligaste mån ska tillgodoses så överlåter samtliga låntagaren en stor del av sitt inflytande över lånet till en låneagent. Detta innebär att det är agenten som exklusivt företräder samtliga långivare gentemot låntagaren i alla väsentliga avseenden, såsom utebliven återbetalning, realisation av eventuell pant etc. Notera även att låneagentens skyldighet att agera gentemot låntagaren förutsätter vissa majoritetsbeslut från långivarna samt att långivarna garanterar låneagentens kostnader och arvoden. De exakta villkoren framgår av skuldebrevet samt dess allmänna villkor.

Hur fungerar säkerheter för ett lån?

Generellt om säkerheter

När kapitalresningen sker i form av lån kan låntagaren ställa olika säkerheter för lånet, något som inte är möjligt vid emission av preferensaktier. Lånen som marknadsförs är ofta efterställda lån, dvs att långivarna har säkerhet som kommer efter banklån i prioriteringsordning.

Säkerheterna för lånen består ofta av att egendom pantsätts eller att någon går i borgen för lånet. Att pantsätta egendom innebär att låntagaren överlämnar eller intecknar egendom till långivaren, om låntagaren inte kan återbetala lånet kan långivaren sedan sälja egendomen. Nedan följer de vanligaste formerna av säkerheter som förekommer vid lån som marknadsförs via Tessin.

Fastighetspant

Fastighetspant innebär att fastighetens ägare ansöker om inteckning i fastigheten och får ett pantbrev som bevis för inteckningen, pantbrevet överlämnas sedan till långivaren som säkerhet. Varje pantbrev har ett så kallat “inomläge”, dvs vilken del av fastighetens värde som pantbrevet avser. Om lånet inte återbetalas kan panten realiseras, innebärande att fastigheten utmäts av Kronofogdemyndigheten som säljer den på exekutiv auktion.

Andrahandspantsättning

Att erhålla andrahandspant i befintliga pantbrev innebär att pantbrevet redan är pantsatt till en annan långivare. Andrahandspant kan utgöra en bättre säkerhet än att ta ut nya pantbrev med sämre inomläge för det fall det pantsatta pantbrevet inte är fullt belånat, tex om den första långivaren har ett pantbrev om 10 mkr med inomläge 0 – 10 mkr men skulden har amorterats ner till 5 mkr, då finns ett utrymme om 5 mkr som kan pantsättas till en ny långivare.

Pantsättning av revers till bostadsrättsförening

Projektägare bebygger ofta en fastighet för att sedan sälja den färdiga byggnaden till en bostadsrättsförening. Köpet finansieras ofta med banklån och medlemsinsatser i föreningen, vilket utbetalas när byggnaden är färdig. Bostadsrättsföreningen kan inte betala i förskott utan utfärdar därför istället en revers (skuldebrev) – ett löfte om att projektägaren kommer få betalt när banklånet och medlemsinsatserna erhålls. Om projektägaren inte återbetalar lånet kan långivaren sälja reversen eller inkassera det belopp som bostadsrättsföreningen ska betala till projektägaren när byggnaden färdigställs.

Aktiepant

Aktiepant innebär att aktierna i ett bolag tas i pant som säkerhet för ett lån. Om tex ett moderbolag upptar ett lån och det finns tillgångar av värde i dotterbolaget så kan aktierna i dotterbolaget pantsättas. Betalar inte låntagaren lånet kan långivaren överta aktierna i dotterbolaget och på så vis få säkerhet för lånet. Vid en obeståndssituation kan aktiepant dock ha ett högst begränsat ekonomiskt värde eftersom långivare med pant i fastigheten, dvs banken, prioriteras.

Borgen

Huvudsakliga formerna av borgen är enkel borgen och proprieborgen. Vid enkel borgen får långivaren endast vända sig till den som gått i borgen för låntagaren efter att långivaren försökt få betalt genom utmätning. Proprieborgen, en borgen “såsom för egen skuld”, innebär att borgensmannen har samma ställning som låntagaren gällande ansvaret att återbetala lånet, dvs att långivaren kan vända sig till den av låntagaren och borgensmannen som har pengar.

Företagshypotek

Företagshypotek är en typ av säkerhet i ett företags lösa egendom, dvs andra tillgångar än fastigheter, pengar och aktier. Ett visst belopp i verksamhetens tillgångar inskrivs då hos Bolagsverket och låntagaren erhåller ett bevis för detta i form av ett företagsinteckningsbrev som pantsätts till långivaren. Den pantsatta egendomen är inte bestämd utan istället intecknas värdet på låntagarens allmänna egendomsmassa såsom den ser ut från tid till annan.

Vilka risker medför en investering?

De projekt och investeringar som marknadsförs på Tessins plattform är normalt sett förknippade med hög risk. Vanligtvis handlar det om toppfinansiering utan, eller med efterställda säkerheter, av projekt som drivs av mindre projektägare med begränsade finansiella resurser. I stort sett alla investeringar som marknadsförs på plattformen är förknippade med risker som inte banker eller kreditinstitut accepterar. Det är också anledningen till att den beräknade avkastningen ofta är osedvanligt hög. Den som inte är att betrakta som erfaren fastighetsinvesterare bör alltid redogöra med relevant expertis såsom finansiella rådgivare, investeringsrådgivare, advokat, revisor eller liknande innan en investering genomförs.

Risknivån i olika investeringsprojekt varierar. Investeraren bör vara medveten om att en investering alltid är förknippad med risker och att hela eller delar av investeringen kan går förlorad.

Läs mer om risker i allmänhet. De mer projektspecifika riskerna framgår av det investeringsmaterial som projektägaren distribuerar till de investerare som reserverat andelar.

Vilka kontroller görs av bolagen som marknadsför sina projekt?

Innan Tessin upplåter sin plattform till en projektägare så görs en översiktlig, dock ej uttömmande, kontroll av projektägaren och dess företrädare. Kontrollen består av slagningar mot särskilda register i syfte att upptäcka träffar hos Kronofogdemyndigheten, Skatteverket samt utvalda domstolar. Tessin upplåter nomalt sett inte sin plattform åt projektägare med återkommande och/eller allvarliga anmärkningar hos ovan nämnda myndigheter. Mindre anmärkningar redogörs tydligt i investerarmaterialet.

Bör jag rådgöra med någon innan jag investerar?

Den som inte är att betrakta som erfaren fastighetsinvesterare bör alltid redogöra med relevant expertis såsom finansiella rådgivare, investeringsrådgivare, advokat, revisor eller liknande innan en investering genomförs.

Betalar jag något courtage eller förvaltningsavgift?

Nej investeraren betalar varken courtage eller förvaltningsavgift. Däremot belastas projektägaren och/eller det bolag som investeringen sker i av Tessins avgifter för nyttjande av plattformen samt andra kostnader hänförliga till emissionen, erbjudandet, förvärvet etc. Även s k ”management fees” till moderbolaget eller annat närstående bolag kan förekomma, särskilt vid förvaltning av befintliga fastigheter.

Vad har jag för inflytande över investeringen och bolaget som jag investerar i?

Preferensaktier är ofta röstsvaga samt emitteras till en överkurs vilken innebär att preferensaktieägarnas inflytande över bolaget i praktiken är obefintligt. Dock har alla preferensaktieägare rösträtt för sina aktier och har rätt att delta på bolagsstämmor.

Vid emission av skuldebrev så har investeraren inget inflytande över bolaget som investeringen sker i. Däremot är låntagaren avtalsmässigt bunden att vidta respektive inte vidta vissa åtgärder i enlighet med skuldebrevet samt dess allmänna villkor. Vid emission av skuldebrev så överlåter investeraren en stor del av sitt inflytande över investeringen till en låneagent, innebärande att det är agenten som exklusivt företräder samtliga långivare gentemot låntagaren i alla väsentliga avseenden, såsom utebliven återbetalning, realisation av eventuell pant etc. Notera även att låneagentens skyldighet att agera gentemot låntagaren förutsätter vissa majoritetsbeslut från långivarna samt att långivarna garanterar låneagentens kostnader och arvoden. De exakta villkoren framgår av skuldebrevet samt dess allmänna villkor.

Hur förvarar jag mina preferensaktier?

Efter att en emission av preferensaktier är registrerad så upptas preferensaktierna i bolagets elektroniska aktiebok som förs av Nordiska värdepappersregistret (NVR). Du hittar ditt innehavarbevis med relevanta uppgifter om dina preferensaktier i inloggat läge på Tessin.se.

Kan jag förvara mina preferensaktier i en kapitalförsäkring (KF), investeringssparkonto (ISK) eller på en aktiedepå?

I dagsläget är det inte möjligt att placera onoterade aktier i en ISK.

Sammanfattningsvis tillåter inte ISK:

  • Finansiella instrument som inte handlas på en reglerad marknad eller handelsplattform, exempelvis onoterade aktier.
  • Andelar i ett företag där du tillsammans med närstående äger mer än tio procent av rösterna eller kapitalet.
  • Kvalificerade andelar i fåmansföretag.

Vid en eventuell notering kan innehavet placeras i ISK eller kapitalförsäkring. Om fastighetsbolaget planerar notering framgår detta i projektbeskrivningen.

Hur följer jag min investering?

Fastighetsutvecklaren förser vanligtvis investerarna med löpande (kvartalsvis) uppdateringar om hur projektet eller investeringen fortlöper. Informationen är vanligtvis relativt kortfattad och överskådlig – typiskt sett kommuniceras inga finansiella rapporter eller nyckeltal.

Vilken typ av frågor besvarar Tessins kundtjänst?

Tessins kundtjänst svarar på allmänna frågor om Tessin samt är behjälplig för det fall du behöver teknisk assistans eller undrar hur det fungerar. Tessins kundtjänst är även behjälplig med att vidarebefordra dina frågor kring en specifik investering eller projekt till projektägaren.

Tessins kundtjänst besvarar dock inte frågor (a) hänförliga till en specifik investering eller projekt – alla sådana frågor vidarebefordras till projektägaren i fråga, (b) som berör skatt (c) av legal natur (d) om vilken investering eller projekt som rekommenderas.

Investerar Tessin i projekten?

Nej, Tessin investerar aldrig i några projekt.

Vad är Tessin Premium?

Tessin Premium är ett nätverk bestående av investerare som investerat minst 500 000 kronor i de projekt som marknadsförts på plattformen under det senaste året. Som medlem i Tessin Premium får du tillgång till marknadsförda projekt 12 – 24 timmar före övriga investerare samt får förtur vid teckning och tilldelning.

Till vem överför jag det kapital som ska investeras?

Kapitalet överförs normalt sett till ett klientmedelskonto hos Zimpler AB som sköter in- och utbetalningar på projektägarens uppdrag. Zimpler AB bedriver betaltjänst enligt Lag (2010:751) om betaltjänster och har tillstånd från Finansinspektionen. I vissa fall överförs dock kapitalet istället direkt till projektägarens bankgirokonto utan Zimpler AB:s inblandning. Tessin tar inte under några omständigheter emot några in- eller utbetalningar och hanterar aldrig något kapital för någon part.

Legala aspekter

Vem driver Tessin.se

Tessin.se är en elektronisk anslagstavla som drivs av Tessin Nordic AB (556965-9187), som ägs av Stronghold Invest, NFT Ventures (Bonnier News) samt bolagets grundare.

Finns det någon koppling mellan Tessin och fastighetsutvecklaren?

Tessin har inte någon direkt eller indirekt koppling, inflytande eller ansvar över projektägaren eller investeringserbjudandet. Tessin företräder varken fastighetsutvecklaren eller investeraren, gör ingen bedömning av projektägaren och/eller investeringserbjudandet samt ger inga som helst rekommendationer eller utlåtande till någon part avseende investeringserbjudandet.

Vad gör- respektive vad gör inte Tessin?

Tessin tillhandahåller en plattform bestående av ett tekniskt verktyg samt en elektronisk anslagstavla som fastighetsutvecklare kan nyttja i syfte att marknadsföra sin verksamhet och projekt samt för att hitta potentiella investerare.

Tessin gör inga åtaganden att hitta investerare. Tessin ger inga råd om investeringar och vidtar heller inga aktiva åtgärder för att sammanföra projektägare och investerare. All kommunikation avseende en eventuell investering sker mellan investeraren och projektägaren med eller utan de tekniska verktyg som Tessins plattform erbjuder.

Är Tessins verksamhet registrerad hos Finansinspektionen?

Ja, Tessin är registrerad som ett finansiellt institut hos Finansinspektionen.

Är Tessin arrangör eller distributör av de erbjudanden som marknadsförs på plattformen?

Nej, Tessin tillhandahåller endast plattform bestående av ett tekniskt verktyg samt en elektronisk anslagstavla.