Det här med risker

En investering alltid är förknippad med risker, hela eller delar av investeringen kan gå förlorad.

De flesta investeringar, oavsett om det rör sig om emission av preferensaktier (”Preferensaktier” alternativt ”Aktier”) eller syndikerade direktlån (” Lån”), har en fastighet och en konkret projektidé i botten, vilket utgör det grundläggande ramverket för investeringen. De investeringar som presenteras i detta sammanhang är ofta olika typer av toppfinansieringar till privata bolag eller bostadsrättsföreningar (” Projektägare” eller ”Bolaget”) med ingen eller begränsade säkerheter.

Risknivån kan typiskt sett betraktas som hög vilket, i kombination med att ingen finansiell rådgivare eller annan aktör direkt eller indirekt granskar eller rekommenderar de enskilda investeringarna, medför att denna typ av investeringar lämpar sig för;

  1. erfarna fastighetsinvesterare som förstår de uttalade och icke uttalade riskerna, alternativt
  2. investerare som konsulterat rådgivare eller expertis med insikt om de uttalade och icke uttalade riskerna.

Ett Lån kan kombineras med säkerheter i form av pantsättning av aktier eller fastigheter, borgensåtagande, företagsinteckningar eller andra säkerheter. Notera att säkerheterna i denna typ av investeringar ofta är efterställda och/eller med begränsat ekonomiskt värde. En investering i Aktier å andra sidan kan inte kombineras med någon uttrycklig säkerhet. I egenskap av aktieägare finns det typiskt sett inte någon möjlighet att återkräva investerat kapital utan investerarna är beroende av att det dels finns tillräckliga medel för att Projektägarens ska kunna fullgöra alla åtaganden gentemot sina borgenärer på lång och kort sikt och dels att Projektägarens styrelse och bolagsstämma i praktiken fattar beslut om utdelning.

Såväl investeringar genom Aktier som genom Lån är typiskt sett beroende av att det underliggande fastighetsprojektet går planenligt för att investeringen ska falla ut och ge den avkastning som utlovats. Projektägarna kan exempelvis sakna de finansiella förutsättningarna för att hantera större avvikelser, fördyrningar, förseningar etc. Eventuella utställda säkerheter är ingen garanti för att investeraren återfår sitt investerade kapital samt avkastning. Investeraren bör vara medveten om att hela investeringen kan gå förlorad.

Utöver riskerna förknippade i själva investeringsinstrumenten samt säkerheten eller utevaron av säkerheten kopplade till instrument så finns det flertalet risker förknippade med Projektägaren, dess finansiella resurser, projektet, leverantörer och entreprenörer, finansieringsalternativ, omvärldsfaktorer och konjunktur, myndighetstillstånd etc. Nedan redogör vi för vanliga riskfaktorer som bedöms kunna påverka investeringar förevarande typ av investering.

Riskerna är ej rangordnade och gör ej anspråk på att vara heltäckande. Ytterligare risker och osäkerheter kan tillkomma i varje enskild investering.

Det är viktigt att analysera potentiella risker i den aktuella investeringen och väga dessa gentemot erbjuden avkastning. Först efter att man gjort detta samt vägt in sin personliga finansiella situation kan ett övervägt investeringsbeslut fattas.

Observera att alla investerare har möjlighet att ställa frågor, via en digital frågefunktion, direkt till projektägaren innan en investering genomförs. Tveka inte att nyttja denna funktion för det fall du skulle ha några frågor eller funderingar!

Aktierelaterade risker

Utdelningsrisk

Vid en investering via Aktier utbetalas avkastningen oftast genom aktieutdelning. Det finns dock flera risker som kan påverka Projektägarens verksamhet negativt och det kan inte garanteras att Bolaget kan prestera ett resultat som möjliggör utdelningen. I egenskap av aktieägare finns det typiskt sett inte någon möjlighet att återkräva investerat kapital utan investerarna är beroende av att det dels finns tillräckliga medel i Bolaget för att fullgöra alla åtaganden gentemot Bolagets borgenärer på lång och kort sikt och dels att Bolagets styrelse och bolagsstämma fattar beslut om utdelning. Det bör också noteras att privata bolag har sämre skydd för minoritetsaktieägare än vad publika bolag har.

Aktieägare med betydande inflytande

Det finns risk att majoritetsägaren vidtar, eller underlåter att vidta, åtgärder i strid mot övriga aktieägares intressen, såsom att majoritetsägaren väljer att inte besluta om förväntad aktieutdelning till innehavare av preferensaktier eller att Bolaget helt enkelt bedrivs på ett icke-ändamålsenligt sätt.

Utspädningsrisk

Bolagsstämman kan om ett kapitalbehov skulle uppstå i Bolaget, besluta om ytterligare nyemissioner varvid Bolagets befintliga aktieägares proportionella ägande och röstandel kan komma att minska.

Värdet av aktien vid en andrahandsförsäljning

Bolagets aktier finns normalt sett inte upptagna till handel på någon marknadsplats. De aktieägare som vill sälja sina aktier (i den mån det överhuvudtaget är möjligt enligt bolagsordning) löper risk att marknadsvärdet på aktierna inte motsvarar anskaffningsvärdet eller uppfattad värdering vid varje given tidpunkt. Det föreligger även en risk att köpare helt saknas.

Lånerelaterade risker

Återbetalningsrisk

Vid en investering via Lån utbetalas avkastningen genom återbetalning av Lånet samt ränta eventuellt kombinerat med en, dessförinnan, genomförd amortering. Det finns dock flera risker som kan påverka Projektägarens verksamhet negativt och det kan inte garanteras att Projektägaren kan prestera ett resultat som möjliggör återbetalningen. Investerarna är beroende av att det finns tillräckliga medel i Projektägaren för att fullgöra sina åtaganden samt att Projektägarens ledning eller styrelse verkligen genomför återbetalningen.

Säkerhetsrisk

De säkerheter som utställs tillsammans med Lånen kan i praktiken ha ett ytterst begränsat ekonomiskt värde och är absolut ingen garanti för investerarens kapital. Värdet på aktiepant och företagsinteckningar är exempelvis beroende av att bolagen har underliggande realiserbara tillgångar medan en efterställd fastighetspant är beroende av att fastigheten kan avyttras till ett pris som dels täcker de seniora långivarnas samtliga fordringar och kostnader samt att det dessutom blir kapital över. Som investerare får man utvärdera eventuella säkerheter noggrant och oaktat hur bra säkerheterna är så får man ändå räkna med att det tar tid att återfå kapitalet vid en eventuell pantrealisation. Det finns risk för att panten visar sig betinga inget eller ett ytterst begränsat värde.

Möjlighet att fullfölja borgensåtagande

Det är vanligt förekommande att ett moderbolag går i borgen för ett Lån som säkerhet för långivarna (investerarna). Borgensmannens finansiella ställning behöver dock inte vara stark och/eller kan försämras sedan borgensåtagandet ingicks, vilket kan försämra investerarnas möjligheter att få betalt från borgensmannen.

Risk för utebliven refinansiering och tilläggsfinansiering

Om ytterligare kapitalbehov skulle uppstå, kan det bli svårare att ytterligare finansiera Projektägaren om flera pantsättningar finns. Potentiella kreditgivare kan avskräckas från att låna ut pengar om det finns ett stort antal säkerheter utställda till olika långivare. Vidare så har mindre Projektägaren ofta svårt att överhuvudtaget hitta tilläggsfinansiering om ett projekt inte skulle gå planenligt. Detta kan leda till att projektet inte kan slutföras och/eller kan Projektägaren blir insolvent.

Vissa investeringar är beroende av att Projektägaren kan uppta ytterligare finansiering alternativt refinansiera befintliga lån. För det fall detta misslyckas kan återbetalning utebli och/eller kan Projektägaren bli insolvent.

Lägre totalavkastning vid förtida återbetalning

För en Projektägare kan det finnas möjlighet att återbetala Lånet i förtid, vilket kan innebära lägre totalavkastning för investeraren jämfört med om lånet och räntan hade betalats på slutbetalningsdagen.

Ingen möjlighet till avyttring av enkelt skuldebrev

Lånen består utav enkla skuldebrev som inte får överlåtas eller pantsättas. Detta medför att det inte finns någon möjlighet för investeraren att sälja sitt Lån, vilket innebär att det investerade kapitalet är låst under Lånets löptid.

Omfattas ej av statlig insättningsgaranti

Lånen omfattas inte av den statliga insättningsgarantin, som gäller för medel på vissa bankkonto, eller annan garanti eller säkerhet utöver vad som uttryckligen framgår av det skuldebrev som är kopplat till Lånet.

Ränte- och alternativavkastningsrisk

Om marknadsräntenivåerna förändras, kan fastränteplaceringar bli mindre attraktiva placeringsalternativ om alternativinvesteringar skulle ha gett högre avkastning. Räntenivån på marknaden är dessutom mycket svår att förutse på längre sikt.

Löptidsrisk

Kreditrisken är svårare att överblicka för Lån med lång återstående löptid än för ett lån med kort återstående löptid. De flesta riskfaktorer kan förstärkas med tiden för Lån med lång återstående löptid jämfört med Lån med kort återstående löptid.

Verksamhetsrelaterade risker

Kommersiell risk

Intäkter i ett fastighetsprojekt genereras primärt genom ett positivt driftnetto, värdeökning eller genom att objektet säljs på marknaden. Det föreligger dock en risk att Projektägaren förvärvar eller investerar i mindre attraktiva projekt som resulterar i hög vakansgrad, låg eller obefintlig värdeökning eller att köpare saknas. Faktorer som kan komma att påverka den kommersiella framgången är läge, ort, standard, finansiering, marknaden, räntenivåer, årstid, utbud, utveckling, kompetens och erfarenhet, samarbeten, underleverantörer, tillstånd (såsom detaljplan och bygglov) etc.

Brist på historik

Många Projektägare har ingen eller begränsad historik vilket försvårar riskbedömningen då det är svårare att dra några slutsatser vad gäller reviderat årsbokslut, finansiell styrka, betalningsförmåga, betalningsvilja, skattebetalningar, allmän skötsel etc.

Konkurrensrisk

Då Projektägarna verkar på en konkurrensutsatt marknad med många starka aktörer, finns en risk att enskilda Projektägare saknar tillräckliga resurser och kompetens för att få tillgång till attraktiva fastighetsförvärv och projekt med goda avkastningsmöjligheter. Otillräcklig kompetens och begränsade resurser kan påverka projektets kommersiella möjligheter att verka och överleva på marknaden.

Finansieringsrisk

Projektägaren är ofta beroende av externa parter för eventuell slutfinansiering och refinansiering samt för att Projektägaren eller dess kontrollerade bostadsrättsförening ska få tillgång till byggkreditiv. Projektägaren är således beroende av banker och/eller kreditinstituts bedömning för att nå kommersiell framgång på marknaden samt för att kunna slutföra sina påbörjade projekt.

Driftsrisk

Då vissa investeringar innebär att äga fastigheter långsiktigt för att generera intäkter, finns en risk att driftnettot kan komma att påverkas av förändrade driftskostnader kopplat till fastigheterna, som exempelvis uppvärmning, fastighetsskötsel, vatten, el renhållning fastighetsskatt, försäkringar, administration samt annat underhåll. Utöver ökade kostnader, kan driftnettot påverkas negativt av minskade intäkter, exempelvis på grund av ökad vakansgrad i fastigheten, eller av att intäkterna inte kan ökas i samma takt som kostnaderna. Ett försämrat driftnetto än beräknat kan påverka avkastningsmöjligheter i ett projekt.

Bygg- och tillståndsrisk

Projektägaren och dess entreprenörer kan vid produktion av byggnader drabbas av problem i byggnationen, vilket kan medföra ökade kostnader för Projektägaren. Byggrisk kan exempelvis uppstå i relation till beställningar, kontraktshandlingar, konstruktionsteknik, kostnadsuppskattningar, väderförhållanden, geotekniska bedömningar, geografi samt planering och logistik.

Risk föreligger också att Projektägaren inte erhåller erforderliga tillstånd som krävs från kommun och myndigheter för uppförande av fastigheten (bygglov, ändringar i detaljplan etc) eller att dessa överklagas.

Prisrisk

Fluktuationer på marknaden kan leda till ökade kostnader för ett byggprojekt, bland annat vad gäller material, personal och för att kontraktera entreprenörer. Detta kan påverka ett byggprojekts utsikter att färdigställas enligt tidsplan och budget.

Geografisk risk

Projektägare kan förvärva fastigheter på olika geografiska marknader eller vara inriktade på vissa enskilda geografiska marknader. Hur en specifik marknad har utvecklats historiskt är ingen garanti för dess fortsatta utveckling, vilket innebär att utbudet och efterfrågan kan utvecklas olika mellan olika marknader och inom en och samma geografisk marknad. En negativ utveckling av en marknad, eller sämre utveckling jämfört med jämförbara marknader, kan ha en negativ påverkan på Projektägarens lönsamhet och finansiella ställning.

Motpartsrisk

Många gånger är Projektägare beroende av tredje part för produktion och byggnation. Projektägaren löper därmed risk att motparterna inte uppfyller sina åtaganden, vilket i sin tur negativt kan påverka projektets förutsättningar. Möjliga risker är exempelvis fel i produktionen, förseningar och insolvens. Eventuella förskottsbetalningar till en entreprenör som sedan försätts i konkurs riskerar att även sätta Projektägaren på omedelbart obestånd.

Samarbetsrisk

Vissa Projektägare äger en fastighet eller ett projekt tillsammans med en eller flera andra aktörer. Det föreligger därmed en risk att det uppstår meningsskiljaktigheter eller konflikter mellan parterna, att parterna ej uppfyller sina åtaganden gentemot varandra eller att projekten blir beroende av endera partens ekonomiska ställning. Meningsskiljaktigheter och ej uppfyllande av åtaganden kan få negativ inverkan på Projektägarens möjligheter att exempelvis färdigställa en byggnation, avyttra fastigheten eller att bedriva verksamheten på ett ändamålsenligt sätt.

Organisatorisk risk

Mindre Projektägaren är ofta beroende av en eller ett fåtal nyckelpersoner vars kompetens och kunskap om organisationen är väsentliga för Projektägarens fortsatta utveckling och förvaltning. Dessa personer kan både utgöras av anställda nyckelpersoner och ägare med betydande inflytande, vars intressen inte nödvändigtvis alltid behöver överensstämma med investerarnas intressen. Vidare kan verksamheten i Projektägaren eller dess dotterbolag komma att påverkas negativt om sådana nyckelpersoner av någon anledning inte kan eller önskar fortsätta verka i Projektägaren.

Miljörisk

Projektägaren tar alltid en miljörisk vid förvärv av fastigheter. Om det påträffas gifter eller liknande som ger upphov till krav på åtgärder kan åtgärden medföra betydande kostnader. Projektägare kan även bli strikt ansvarig för miljöskador som uppstår på fastigheten.

Risk rörande rättsliga tvister

Rättsliga förfaranden och tvister kan förekomma och uppstå som en projektägare är part i. Risken finns att sådana tvister faller ut till nackdel för projektägaren med betydande kostnader som resultat.

Anseenderisk

Om en Projektägare av någon anledning skulle få negativ publicitet, kan det ha en negativ påverkan på dess möjligheter att göra affärer. Detta kan leda till svårigheter att genomföra byggprojekt eller att fylla vakanser i uppförda fastigheter och påverka betalningsförmågan mot investeraren negativt.

Kundkreditrisk

Om Projektägarens kunder drabbas av plötsliga ekonomiska problem, eller av annan anledning inte betalar i rätt tid, kan detta påverka Projektägarens möjligheter att i sin tur fullfölja sina förpliktelser gentemot investerarna.

Koncentrationsrisk

För små Projektägare är verksamheten vanligtvis koncentrerad till ett eller ett fåtal projekt, vilket medför förhöjd risk av sådan karaktär som förknippas med dåligt diversifierade portföljer. Om någon negativt händelse eller förhållande skulle inträffa eller uppstå i något av projekten i portföljen, kan det påverka Projektägaren och/eller koncernens resultat i större utsträckning än om motsvarande skulle inträffat i ett större bolag.

Värderingsrisk

Värdet på en eller flera fastigheter eller projekt i Projektägarens portfölj kan komma att sjunka i värde som en följd av exempelvis variationer på marknaden eller värdeförsämringar kopplade till fastighetens skick. Om värdet sjunker, kan det vara svårt för Projektägaren att sälja fastigheten med vinst eller att uppta ny finansiering om fastigheten inte kan användas som säkerhet, vilket potentiellt kan försämra såväl Projektägarens finansiella ställning som investerarens säkerhet.

Ansvarsrisk

Allt ägande medför ansvar. För en Projektägares del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vattenskada eller annan åverkan. Projektägare kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka Projektägare blir ansvarig. Ett bristfälligt försäkringsskydd kan därutöver medföra oförutsedda kostnader. Ersättningsskyldighet och skadestånd för uppkomna skador kan även uppstå för personskador och skador på annans egendom samt för sanering av miljöskador. Var och en av dessa risker skulle kunna medföra en väsentligt negativ påverkan på Projektägarens verksamhet, resultat och finansiella ställning.

Ränterisk

Utvecklingen på den finansiella marknaden kan påverka räntenivåerna på marknaden, vilket gör att räntekostnaderna kan påverka Projektägarens avkastningsmöjligheter och finansiella situation.

Valutarisk

En Projektägare kan vara exponerad mot fluktuationer i växelkurser, till exempel om denne har verksamhet i andra länder eller om någon av motparterna som Projektägare arbetar med har verksamhet i andra länder (exempelvis hustillverkare). Variationer i valutors växelkurser kan därför påverka Projektägares resultat och finansiella ställning.

Konjunktur- och avyttringsrisk

Då vissa projekt är beroende av värdeökning för att nå upp till uppsatta avkastningsmål, föreligger en risk att svängningar i konjunkturen minskar den generella efterfrågan på marknaden vilket medför att prisnivån på fastigheter och bostadsrätter kan sjunka eller att antalet möjliga köpare begränsas. Det föreligger dessutom, oberoende av konjunkturen, en risk att en Projektägare inte hittar köpare på grund av missbedömningar, infrastrukturella förändringar, politiska beslut etc.

Likviditetsrisk

En Projektägares betalningsåtaganden kopplat till investeringar, samt amorteringar och räntekostnader, kräver god likviditet. Om en Projektägare inte har tillräcklig likviditet för att uppfylla sina betalningsåtaganden kan det ha en negativ effekt på projektets löpande drift, finansiella ställning och resultat. Oavsett fastigheten och projektets kvalitet och status så kan en likviditetsbrist leda till insolvens och konkurs.

Investeringsrisk

En Projektägare kan vid förvärv av mark eller projekt ta över ett bolag eller en fastighet som kan medföra förpliktelser eller innehålla tillgångar med negativ inverkan på Projektägarens finansiella ställning.

Politisk risk

Ändring av lagar och regler (skatterättslig, fastighetsrättslig eller annat) kan inverka på projektägarens möjligheter att fortsätta bedriva sin verksamhet efter samma förutsättningar som tidigare samt kan väsentligt påverka dess finansiella ställning och förmåga att fullfölja projekt och återbetalningar.

Risker med tidiga skeden

Många projekt är i tidiga skeden vilket ger ökad risknivå i och med att osäkerhetsmomenten är fler och mer påtagliga. Exempel på sådana osäkerhetsmoment är avsaknad av (a) kreditbeslut från bank eller andra finansiärer, (b) finansiering på kort, medellång och lång sikt (c) lagakraftvunnet bygglov, (d) upphandlade entreprenörer, (e) intygsgiven ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen, (f) avtal (förvärvsavtal, upplåtelseavtal, bokningsavtal etc) som är juridiskt bindande och/eller har ett praktiskt ekonomiskt värde, (g) tillträdd fastighet eller bostadsrätt, (h) överblick över hur marknaden kommer att se ut eller utvecklas när projektet i fråga ska säljas, färdigställas, refinansieras etc