Prisbelönt mötesplats med långa hyresavtal

Västra Götaland

Investera i en citynära kommersiell mötesplats i Uddevalla - med trygga kassaflöden och finansiellt starka hyresgäster. Fastigheten innehåller en nybyggd och prisbelönt biograf, vårdlokaler för landstinget samt ett parkeringshus med utvecklingspotential. Inlösen efter 18 månader.

Översikt

Investera i förvärvet och utvecklingen av en kommersiell fastighet i centrala Uddevalla, som på kort tid blivit en naturlig mötesplats för såväl boende i närområdet som människor från en stor del av Västra Götaland.

Fastigheten är i dagsläget fullt uthyrd till Västragötalandsregionen (landstinget), Svensk Bio samt CityPark. Hyresavtalen för de kommersiella lokalerna, landstinget och Svensk Bio, löper till 2031 respektive 2029.

Parkeringshuset har en god historik med stabila parkeringsflöden, men också stora möjligheter till effektivisering och därmed ökade intäkter. Intäkterna förväntas bidra till en substantiell värdeökning av fastigheten inom de närmsta åren.

Investeringen löper med en fast årsavkastning om 11 % som utbetalas i samband med inlösen av samtliga preferensaktier som ska ske efter 18 månader.

Projektägaren investerar 16,7 mkr i förvärvet, Tessins investerare 15 mkr (upp till 22,5 mkr vid stort intresse) samt att bolaget tar upp en förvärvskredit från Collector Bank på ca 49 mkr. Vid stort intresse justeras projektägarens insats ned motsvarande överteckningen.

Projektets styrkor

  • Preferensaktie med 11 % årlig avkastning
  • Starka hyresgäster - hyresavtal på 13-15 år
  • Fullt uthyrd med förädlingspotential

Reservera andelar i projektet nu

Missa inte chansen att reservera andelar i projektet. Att reservera andelar är en icke-bindande intresseanmälan där du indikerar beloppet du kan tänka dig att investera. Inom kort får du sedan ett utförligt investeringsmemorandum, finansiella rapporter samt en digital teckningsanmälan.

Om Fondamentor Fastigheter

Fondamentor strävar efter att skapa värde och leverera riskjusterad avkastning genom strategiska investeringar i fastigheter. Bolaget förvärvar fastigheter med förädlingspotential där erfarenheten, lokala nätverk och operativt stöd kan utnyttjas för att maximera fastigheternas potential.

Fondamentor övervakar kontinuerligt den nordiska fastighetsmarknaden och har direktkontakt med aktörerna för att hitta och agera snabbt när de bästa affärsmöjligheterna uppstår. Varje förvärv går igenom en grundlig Due Diligence-process och Fondamentor agerar endast på de möjligheter som levererar bästa avkastningen på lång sikt.

Förvärvskriterier

Fondamentor investerar i fastigheter, fastighetsportföljer och utvecklingsprojekt med värdeökande potential inom alla segment. Bolaget söker fastigheter som de med sin kompetens och resurser kan anpassa och ompositionera till institutionell investeringskvalitet.

  • Typer: kontor, industri, lager, logistik, handel, bostäder, parkering
  • Storlek: 30 till 350 MSEK
  • Potential: expansionsmöjligheter, renoveringsprojekt, vakansdrabbade fastigheter

Affärsstruktur

Direkta fastighetsförvärv innebär att Fondamentor förvärvar enbart fastigheten och inte aktierna i bolaget som äger fastigheten.

Bolagsförvärv innebär att Fondamentor kan ingå partnersamarbeten med andra fastighetsentreprenörer/investerare. Vi kan i vissa fall även ingå delägarskap med säljare som önskar behålla en ägandepost.

Joint Venture (JV) innebär att Fondamentor är öppen till att ingå partnerskap med andra fastighetsentreprenörer/ investerare. Vi kan i vissa fall även ingå delägarskap med säljare som önskar ligga kvar med en ägandepost.

Sale and leaseback är ett attraktivt finansieringsalternativ. En sale and leaseback-transaktion innebär att Fondamentor köper säljarens fastighet(-er) som sedan hyrs av säljaren på ett längre hyreskontrakt. De främsta fördelarna med en sale and leaseback-struktur är att säljaren frigör kapital som kan investeras i kärnverksamheten och inte behöver lägga ner resurser på fastighetsägande. Dessutom minskar säljaren företagets skuldsättning, möjliggör utdelning till ägare och får betydligt fördelaktigare skatteavdrag.

Build-to-suit liknar sale and leaseback och innebär att Fondamentor levererar en nyckelfärdig fastighet byggd efter hyresgästens önskemål och specialanpassad till deras verksamhet. Fastigheten hyrs på ett mångårigt hyresavtal.

Finansieringslösningar innebär att vi investerar, tillsammans med andra aktörer, i attraktiva fastighetsförvärv och fastighetsprojekt.

Projektet

Fastigheten Lancaster 6 ligger i centrala Uddevalla invid Göteborgsvägen, kanalen och gästhamnen, med närhet till restauranger, pubar, hotell, bostäder och caféer. Byggnaden uppfördes 1991 med en uthyrbar area om 10 649 m2 fördelat på parkering om ca 7 750m2 och 2 899 m2 lokaler.

Biografbyggnaden som är ritad av Thomas Voghera Arkitektkontor, byggdes 2014 och hade då som målsättning att bli Sveriges modernaste när det gäller såväl bild, ljud som bekvämlighet. 2015 vann Biostaden Uddevallas arkitekturpris med motiveringen ”virvarrliknande fasad och glasklara regler har gett Uddevalla ett filmpalats”.

Biografen har plats för 500 personer i fem salonger och detta tillsammans med möjlighet att parkera i samma byggnad gör den till en självklar mötesplats i Uddevalla.


Biografen attraherar såväl boende i närområdet som människor från en stor del av Västra Götaland. Parkeringshuset servar Biostadens besökare såväl som boende och företagsanställda har platser i huset. Från 1 november servar parkeringshuset även barnrehabiliteringens (Landstingets) besökare.

Hyran uppgår till 5 818 000 kr (546 kr/m2) och Säljarens redovisade driftkostnader uppgår till 663 000 kr (62 kr/m2). Vilket resulterar i ett driftnetto om 5 155 000 (484 kr/m2). Totala förvärvspriset uppskattas till 80 750 000 kr (7 582 kr/m2) vilket motsvarar en direktavkastning om 6,38 %.

Utvecklingsplaner

Fondamentors affärsidé är att förvärva utvecklingsbara parkeringsfastigheter och på kort tid generera en stabil omsättningsökning och tillväxt

Till vårt team av etablerade fastighetsutvecklare har vi kompletterat med medarbetare med väldigt hög parkeringsspecifik spetskompetens från Europas största och ledande parkeringsbolag. Vi ser oss därför ha en tydlig fördel och kan leverera en trygg affär genom:

Väl etablerade samarbeten med Sveriges parkeringsbolag
Vi har mycket goda relationer med dessa bolag och ser dem som garanter för säkrade hyresintäkter och stabil drift. Givetvis bygger samarbetet på att vi i tät dialog och samråd utvecklar fastigheterna. Vår expertis inom parkeringsfältet ger oss en stor fördel i förhandlingar och upphandlingar av nya operatörs/hyresavtal. Dessa avtal bygger på att vi tar del av omsättningsökningen, samtidigt som parkeringsbolaget via vårt kunnande erbjuds och upplever ett ekonomiskt mervärde.

Datamining och analys
För att bedöma parkeringsfastighetens utvecklingspotential analyseras hundratusentals genomförda köp. Genom att få djupare insikt i bland annat parkeringsmönster, genomsnittliga parkeringstider, frekvenser timme för timme/per veckodag och betalningsförmåga så kan vi på ett tidigt stadium bedöma och prognosticera framtida intäktsutveckling.

Anpassade priser
En central punkt i Fondamentors strategi är att identifiera objekt med felaktig prisdifferentiering:

  • med defensiv eller marknadsmässigt eftersatta priser
  • med marknadsmässiga priser men felaktigt kommunicerade
  • med fel priser på fel tider

Optimerad beläggningsgrad
Genom ett nära och lokalt samarbete med företag och hyresgäster i det primära upptagningsområdet i kombination med att erbjuda rätt pris vid exakt rätt tillfälle kommer vi att öka trafik och trafikflöden vid de tider på dygnet beläggningen går ned.

Transaktionsutveckling
För att vara det naturliga valet för parkeringskunden kommer vi att öka visibiliteten.

Kapitalstruktur

Transaktionen genomförs som en bolagstransaktion, dvs det är inte själva fastigheten som förvärvas utan istället det bolag som äger fastigheten som förvärvas av bolaget. E&Y genomför en finansiell Due Dilligence i och Advokatfirman Delphi håller i transaktionen samt gör en legal Due Dilligence. Förvärvet av Fastigheten samt kostnader relaterade till förvärvet kommer att finansieras enligt följande:

Finansiär    Belopp    Typ av kapital    Säkerhet   
Fondamentor-gruppen   Ca 9,1 - 16,7 mkr   Eget kapital (stamaktier)   
Tessins investerare     15-22 mkr     Eget kapital (preferensaktier)       
Collector Bank   Ca 49,1 mkr   Lånat kapital  Pant i fastigheten  

Hyresavtal

Handelsbolaget Svenska Bio
Hyresavtalet löper från 2015-01-01 till 2029-03-31. Uppsägningstid 12 månader och förlängning om fem (5) år om uppsägning ej sker.

Hyresgästen har, från och med 2024-03-31, rätt att skriftligen säga upp hyresavtalet till förtida upphörande med en uppsägningstid på 12 månader. Säger hyresgästen upp avtalet i förtid enligt denna punkt skall hyresgästen till hyresvärden erlägga ett belopp om 10 000 000 SEK.

Västragötalandsregionen (landstinget)
Hyresavtalet löper från 2016-11-01 till 2031-10-31. Uppsägningstid 12 månader och förlängning om fem (5) år om uppsägning ej sker.

Hyresgästen har en option avseende att avstå en kontorsyta motsvarande 135 kvm fram till och med 2018-12-31. Om optionen nyttjas kan kontorsytan avstås med tre (3) månaders varsel.

CityPark Operations AB
Hyresavtalet löper till 2020-12-31. Uppsägningstid 3 månader och förlängning om 12 månader om uppsägning ej sker.

Hyresgästen står för alla kostnader förknippade med den direkta parkeringsverksamheten såsom drift och underhåll av biljettautomater, sms-parkering, framtagning av p-dekaler, marknadsföring på hemsida, administration kort och kontraktsparkering, parkeringsövervakning och månatliga omsättningsrapporter.

Svante Wadman

Svante Wadman • Styrelseordförande/Senior partner

Svante Wadman har lång erfarenhet av internationella fastighetstransaktioner, sedan 1977, bl.a. som VD för GE Real Estate i Norden och Managing Partner för Cushman Wakefield i Sverige. Svante är också styrelseledamot i Byggvesta AB.

Robert Nilsson

Robert Nilsson • Senior partner •

Robert Nilsson har sedan 1997 arbetat med utveckling av fastigheter. Under åren 1999 – 2010 utvecklade han köpcentrum och stadsdelsanläggningar. Robert satt i KTH:s ledningsgrupp för utveckling av centrumfunktionsutbildningar inom fastighetsutveckling, och föreläste i ämnet Utveckling av köpcentrum och stadsdelscentrum.

Filip Skarne

Filip Skarne • Senior partner

VD för Skarne-koncernen, ett fjärde generationens familjeföretag som arbetar internationellt med ägande och utveckling av fastigheter. Innan Filip Skarne började på Fondamentor och Skarne-koncernen tillbringade han sju år på Hunneman Commercial Co. Investment Division i Boston, USA. Han har även en mångårig erfarenhet av fastighetsinvesteringar på den amerikanska och europeiska marknaden, bl.a. i Spanien och Schweiz. Filip har en BA från Trinity University i San Antonio, USA.

Mats Linder

Mats Linder • Senior Partner

Mats Linder är ansvarig för Fondamentors koncept inom förvärv och utveckling av p-hus och garagefastigheter. Mats har arbetat med fastighetsexploatering sedan 2008 och har en bakgrund inom finansbranschen, där han ägt och drivit bolag inom försäkringsförmedling samt kapitalförvaltning i värdepappersbolag

Christofer Kraft

Christofer Kraft • Transaktionsansvarig

Christofer Kraft arbetar som transaktionsansvarig med Fondamentors koncept inom förvärv och utveckling av p-hus och garagefastigheter. Christofer har tidigare arbetat 7 år hos Europas största parkeringsoperatör, APCOA. I hans uppdrag som regionchef har han bl.a. varit ansvarig för kalkylering och bedömning av alla nya operatörsuppdrag i p-hus och garage. Han har därigenom skaffat sig en gedigen kunskap kring att bedöma en parkeringsfastighets framtida beläggning och lönsamhet.

Aline Reichenberg Gustafsson

Aline Reichenberg Gustafsson • Fastighetsfinansiering •

Aline har en bakgrund inom finans och har en MBA från Harvard Business School. Hon har tidigare arbetat som på Zebedee Capital Partners och Goldman Sachs i London, Pictet Cie i Genève samt CORDET Capital och Consepio i Stockholm. Aline är certifierad inom samtliga tre nivåer av Chartered Financial Analyst (CFA).

Lennart Hörnberg

Lennart Hörnberg • Förvaltning och uthyrning

Lennart Hörnberg har en examen i ekonomi från Handelshögskolan i Umeå med inriktning på revision. Han har arbetat som förvaltningsansvarig för flera ledande fastighetsbolag i Umeå, bl.a. Scherdins Fastigheter.

Investeringsvillkor

Investeringen sker via emission av preferensaktier i Fondamentor Lancaster 6 AB (559076-2877) (”Bolaget”) som till 70 % ägs av Fondamentor & Roosgruppen Fastigheter AB (556945-2021) (”Ägarbolaget”) via holdingbolaget Fondamentor & Roosgruppen Parkeringsfastigheter AB (559069-5978). Övriga aktieägare är Mats Linder och Christofer Kraft, verksamma inom Fondamentor-gruppen.

Teckningskursen per preferensaktie uppgår till 400 kronor. Samtliga preferensaktier ska, enligt bolagsordningen, bli inlösta under tidsperioden 1 - 30 juni 2018 till en kurs uppgående till 466 kronor per preferensaktie ("Lösenbeloppet"), vilket motsvarar cirka 11 % årsavkastning över investeringens löptid på cirka 18 månader. För det fall inlösen ej sker inom stadgad tid så ska hela Lösenbeloppet därefter uppräknas löpande med en årsavkastning motsvarande 13 % (beräknad på summan 466 kronor) vilket ger en effektiv dröjsmålsränta på teckningskursen (400 kronor) om cirka 15,1 %.

Observera att de detaljerade och exakta villkoren framgår av Bolagets bolagsordningen som bifogas tillsammans med investerarmaterialet.

Tidsplan

Reservationstid 19 november 2016 – 2 december 2016
Utskick investerarmaterial: 1-2 dagar innan teckningsperiodens början
Teckningsperiod 5 december 2016 – 12 december 2016
Inbetalning 3 bankdagar efter teckning

Observera att tidsplanen är preliminär. Teckningsperioden kan komma att tidigareläggas vid stort intresse i projektet.

Kapitalstruktur

Bolaget kommer, efter förevarande preferensaktieemission, att ha ett eget kapital om cirka 31,6 mkr kontant varav Ägarbolaget kommer att tillskjuta 9, 1 mkr - 16,6 mkr beroende på vilket kapital (15 – 22,5 mkr) som inflyter från Tessins investerare. Därefter upptas ett lån från Collector bank, mot pant i fastigheten, på cirka 49 mkr för att möjliggöra förvärvet av Citypark Lancaster AB (556727-0383) som i sin tur äger fastigheten Uddevalla Lancaster 6 (”Fastigheten”).

Inflytande och företrädesrätt

Om Bolaget likvideras eller försätts i konkurs innan inlösen av preferensaktier skett så ska innehavare av preferensaktier ha företrädesrätt framför innehavare av stamaktier att ur Bolagets tillgångar erhålla ett belopp per preferensaktie uppgående till 525 kronor plus eventuellt förfallen men ej utbetald utdelning.

Man ska dock vara medveten om att samtliga aktieägare (dvs även innehavare av preferensaktier) är efterställda samtliga borgenärer och fordringsägare (bank, leverantörer etc) och att möjligheterna till att få tillbaka hela eller delar av investerade kapital normalt sett är högst begränsade vid en konkurs. Preferensaktieägarna har ingen pant, borgen eller annan säkerhet för sin investering.

Innehavare av preferensaktier kommer i praktiken ha ett obetydligt inflytande över Bolaget. Vid fulltecknad preferensaktieemission om 22,5 mkr så emitteras 56 250 preferensaktier (med ett röstvärde om 1/10 per aktie) utöver de existerande 120 000 stamaktierna (med ett röstvärde om 1 röst per aktie). Preferensaktierna kommer alltså, vid fulltecknad emission, utgöra cirka 31,9 % av totala antalet utestående aktier i Bolaget med cirka 4,4 % av rösterna i Bolaget.

Hur går det till?

Investeraren anmäler intresse att investera genom att ”reservera andelar” på Tessin.se. Bolaget avgör sedan vilka investerare som erbjuds att delta i emissionen och riktar därefter ett skarpt erbjudande till dessa, vilket inkluderar investerarmaterial och elektronisk teckningsanmälan (via Scrive).

Bundenhet för investerare uppstår när den elektroniska undertecknats via Scrive genom BankID eller mobilt BankID. Senast 3 bankdagar därefter ska kapitalet (emissionslikviden) överföras till angivet bankkonto. Bolaget registrerar därefter aktierna hos Bolagsverket och anmäler investeraren som aktieägare i Bolagets elektroniska aktiebok.

Viktigt att tänka på

Missa inte chansen att reservera andelar i projektet. Att reservera andelar är en icke-bindande intresseanmälan där du indikerar beloppet du kan tänka dig att investera. Inom kort får du sedan ett utförligt investeringsmemorandum, finansiella rapporter samt en digital teckningsanmälan.

Intresserad av detta projekt? Registrera ett konto eller logga in för att få veta mer.

Registrera konto

Investeringsmål

  15.000.000 kr

Antal investerare 0
Investeringsslag Preferensaktier
Löptid 18 mån
Årligt avkastningsmål 11 %
Minimiinvestering 50.000 kr
Detta projekt är fulltecknat och vi tar inte längre emot reservationer.
Miriam
Några frågor?
Kontakta mig så berättar jag mer!
Miriam
Kundservice

Risker?

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i projekten kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet.

Läs mer om risker