Tessins investerarskola #4: Hur paketerar man en fastighet?

En fastighet ägs antigen direkt av en fysisk eller juridisk person eller så äger den fysiska eller juridiska personen fastigheten indirekt genom ett icke-verksamhetsdrivande aktiebolag som i sin tur äger fastigheten. I kommersiella sammanhang så är det sistnämnda alternativet vanligast, man pratar då om att fastigheten har ”paketerats” i ett aktiebolag.

För det fall fastigheten har paketeras så överlåts vanligen aktierna i bolaget istället för själva fastigheten. Oavsett överlåtelseform så är det dock köparen som efter överlåtelsens fullbordande kontrollerar och, direkt eller indirekt, äger fastigheten ifråga.

Vad är då anledningen till att man föredrar att överlåta aktier snarare än fastigheter?

1. Stämpelskatt undviks för köparen för det fall aktierna i bolaget överlåts istället för att den underliggande fastigheten. Säljaren måste dock betala stämpelskatt baserat på taxeringsvärdet om fastigheten överlåtits till paketbolaget till underpris.

2. Reavinstskatt undviks för det fall säljarens aktier uppfyller vissa kriterier (storlek på ägarandelar, strukturellt samband med säljarens verksamhet etc) och är ett betrakta som ett "näringsbetingat innehav". Reavinster på renodlade fastighetsförsäljningar är aldrig skattebefriad på detta sätt.

3. Ägarspridning förenklas när fastigheten är paketerad - bland annat för att delägarnas inbördes förhållanden, kostnadsfördelning etc i alla väsentligheter regleras av aktiebolagslagen. Det kan vara lättare att samäga fastigheter i paketerad form.

4. Tvingande regler kringgås genom att jordabalkens krav inte behövs följas, vilket möjliggör villkorade köp i större utsträckning. Dessutom behöver parterna inte anlita en registrerad mäklare som bistår vid transaktionen.

För det fall bolaget som fastigheten paketerats i har en oklar historia så kan det dock finnas starka skäl till att överväga att istället direkt köpa fastigheten. Då slipper man nämligen bolagets bagage av potentiella riskexponeringar. I sådant fall kan en extra stämpelskatt vara en god investering!

De allra flesta fastighetsprojekt som marknadsförs via Tessin.se är paketerade, vilket i dagsläget medför fördelar för projektägaren när denne budgeterar ett projekt. Nyligen offentliggjordes dock en utredning om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet som kan komma att påverka fastighetspaketeringar efter 1 juli 2018. Du kan läsa mer om detta i Tessins investerarskola #8.


Du har väl inte missat övriga delar i Tessins investerarskola?

Du kanske även gillar