Lång horisont även vid investeringar med korta löptider

Vilken typ av investering är en fastighetsinvestering? Det är en till synes enkel fråga som man bör påminna sig om när det nästan dagligen skrivs artiklar om en skakig fastighetsmarknad. Att äga fastigheter, vare sig det är ett enbostadshus, hyreshus eller kontorshus, är en långsiktig investering. Priser på egendom kommer alltid att fluktuera – priset på aktier går upp och ned mer eller mindre dagligen på börsen – men skillnaden är att eftersom fastigheter köps och säljs mycket mer sällan (ofta kan det gå mer än tio år innan en köpt fastighet säljs), tar prissvängningarna på fastighetsmarknaden lite längre tid innan de är synliga.

Därför är det lätt att få kalla fötter som fastighetsinvesterare, även om man i grund och botten anser att fastigheter är en god tillgång i portföljen. Då är det bra att påminna sig om vad man som investerare bör beakta i samband med ett investeringsbeslut och också inspireras av andra framgångsrika investerare.

Tre berömda investerare och deras filosofier

Bra strategier vid investeringar i fastigheter kan översättas från några berömda investerares filosofier beträffande deras kapitalplaceringar. Vad är det som har gjort investerarna Warren Buffett, Peter Lynch och Lászlo Szombatfalvy så framgångsrika och vad kan du dra för lärdomar ifrån deras kunskaper för dina investeringar?

Warren Buffett

Warren Buffett är kanske världens mest berömda investerare och han är mycket pigg på att dela med sig av sina visdomar i kloka citat om ekonomi. Det man kan lära sig av honom avseende fastighetsinvesteringar är först och främst att alltid tänka långsiktigt och inte Dessutom anser han att investeringsobjektets värde eller pris idag spelar någon roll, utan för att man på sikt ska nå framgång, är det enda som spelar roll vad investeringen har för kassaflöde. Tänk därför då istället vilken direktavkastning som en investering ger dig, istället för att spekulera om egendomens eventuella värdeökning.

Peter Lynch

Peter Lynch var en gång en fantastiskt framgångsrik fondförvaltare på fondbolaget Fidelity och hade under sina 13 år där en genomsnittlig årsavkastning på nästan 30 procent. Hans approach baseras till stora delar på att investera i sådan man som investerare själv känner till och att fysiskt besöka bolagen eller fastighetsprojekten. Detta kan också översättas till att om du hela ditt liv bott i Göteborg, bör du inleda dina investeringar på din “lokala marknad”, det vill säga en marknad som du kan väl och vet vad den har för möjligheter och risker, för att på så vis på lång sikt få bra avkastning på ditt kapital.

Lászlo Szombatfalvy

Lászlo Szombatfalvy är en ungerskfödd investerare som flydde till Sverige som följd av Ungernrevolten 1956. Från att ha tagit sig hit tomhänt, var han cirka 60 år senare god för en miljard kronor. I korta drag består hans investeringsfilosofi i att placera pengar i bolag som över tid konstant höjer utdelningen. Sådana bolag, som årligen höjt utdelningen i minst 25 år i följd, kallas för “Utdelningsaristokrater”. Szombatfalvys största innehav är i fastighetsbolaget Castellum som har höjt utdelningen varje år de senaste 19 åren. Detta kombineras givetvis med långsiktighet och att återinvestera avkastningen.

Långsiktigt tänk på investeringar med kort horisont

Långsiktighet, god kännedom om investeringsobjektet samt vikten av att tänka på investeringens kassaflöde är ett återkommande tema när man vänder sig till de allra mest berömda investerarna för inspiration. Motsatsen till investeringar med lång horisont är endast kortsiktig spekulation, vilket vanligtvis endast slutar i tårar.

Men är det ens möjligt att också applicera dessa framgångsrika mäns strategier på investeringar med kort löptid – med andra ord sådana investeringar som marknadsförs via Tessin? Absolut – det gäller bara att skilja på spekulation om kortsiktiga värdeökningar och ett långsiktigt perspektiv baserat på kassaflöde.

Kassaflöde med lång horisont

Det kassaflöde som du bör titta efter kan vara både kontinuerligt och en engångspost. Om det rör ett byggprojekt med avyttring av fastigheten, exempelvis till en bostadsrättsförening, bör du se till både det kassaflöde som kommer dig tillhanda – alltså själva betalningen från föreningen till byggherren – men också vilket kassaflöde som bostadsrättsföreningen kommer att ha efter att ha övertagit fastigheten (betalning från medlemmarna samt avgifter till föreningen över tid). Detta är viktigt eftersom föreningens förmåga och beslut att köpa fastigheten baseras på om föreningen kan finansiera köpet. Delar av denna finansiering utgörs också av banklån.

När det rör sig om någon form av projekt- eller bryggfinansiering, när någon annan finansiär tar över ditt lån när projektet är färdigt, bör du också undersöka projektets långsiktiga intäktsmöjligheter. Det är nämligen detta som en kreditgivare (den som inträder som finansiär när du får ditt lån amorterat) tittar på – denne gör nämligen en bedömning av hur investeringsobjektet kommer att avkasta över längre tid framöver. Detta är viktigt för sannolikheten att ditt givna lån ska kunna återbetalas – alltså att fastigheten kan finansieras av en kreditgivare som värderar fastigheten och dess framtida kassaflöden och godkänner köparens låneförfrågan.

Fastighetsinvesteringar står sig i tiden

Ha därför ett längre perspektiv och se till det faktiska objektet som du investerar i, snarare än att stirra dig blind på siffrorna. Dra nytta av din lokalkännedom och se till hur fastigheten kommer att generera vinst på lång sikt, inte bara under den tiden som du intressen i projektet. Det är nämligen så att när ett projekt refinansieras (till exempel när ett byggkreditiv omvandlas till ett lån), baserar nästa kreditgivare sitt beslut på den långsiktiga avkastningen, vilket innebär att du också bör anamma detta tankesätt när du genomför din investering.

Föreställ dig till exempel att du hade investerat i ett projekt i Malmö strax innan Öresundsbron stod färdig med antagandet att brobygget skulle inverka positivt på regionen. Sannolikheten är stor att en fastighetsförvaltare också haft en sådan aspekt i åtanke i samband med dennes investeringsbeslut och som då hade kunnat överta den långsiktiga finansieringen.

På samma sätt kan man tänka om lokala infrastruktursatsningar på mindre orter. Föreställ dig att du ska investera i ett projekt på en ort som Knivsta. Då kan du ta med i beaktande om järnvägen mellan Stockholm och Uppsala i framtiden får fyrspår. Det skulle kunna medföra en större inflyttning till orten tack vare förbättrade pendlingsmöjligheter och stabilt långsiktigt kassaflöde i bostadshus, vilket också en långsiktig finansiär givetvis skulle ta med i sin bedömning för om en investering verkar lovande. Sådana lokala förhållanden kan nämligen medföra goda kassaflöden över tid i fastighetsprojekten. Och när en projektfinansiering ska återbetalas till dig som långivare, görs det nämligen till största del med köparens långivares pengar.

Så även om det kan verka riskabelt att investera i fastigheter i dagsläget, bör du ha is i magen och – liksom du alltid bör när du investerar – agera långsiktigt.

Du kanske även gillar: