Investera som en fastighetskung

Erik Selin är grundare och huvudägare i Balder som räknas som ett av Sveriges största fastighetsbolag. Tessinbloggen bad Erik att dela med sig av sina bästa investerartips. Det allra viktigaste är kort och återkommande: Utgå från dig själv.

Hur blev Erik Selin en framgångsrik affärsman, och det redan i ung ålder? Själv skyller han på programmeringen, intresset var närmast medfött. Mamman var atomfysiker på Chalmers och pappan hjärtröntgenläkare, men Erik var aldrig lockad av att gå i deras fotspår. I 8–9 års-åldern kunde han grunna på ekonomi, affärer och statliga aktieinnehav samtidigt som han delade ut reklamblad och pantade tomburkar. Steget var inte så långt till att börja handla med aktier i fjortonårsåldern.

Efter att ha dragits med i börsyran i slutet av 80-talet och förlorat allt satsade han på fastighetsaffärer i 24-årsåldern. Då köpte han sitt första bostadshus i Ängelholm med hjälp av ett väl tilltaget banklån. Han saknade helt kapital för investeringen så belåningsgraden var skyhöga 100 procent.

– I dag skulle det aldrig ha gått att genomföra. Egentligen gick det inte då heller, men jag förstod inte det. Å andra sidan var fastigheterna väldigt undervärderade, så risken motsvarade nog i själva verket en belåningsgrad motsvarande 60–70 procent, förklarar Erik Selin.

Tillåtande banker och undervärderade fastighetspriser blev Eriks inkörsport till fastighetsbranschen. Genom långsiktighet och god affärskänsla har han byggt upp en förmögenhet som gör att han räknas till den exklusiva skaran av svenska miljardärer.

Tänk på förlusterna

Vad är hemligheten? Erik Selin hänvisar återigen till ”programmeringen”. Han har en naturlig förmåga att tänka långsiktigt, att arbetar efter långa horisonter. Snabba affärer där kapital ska dubbleras på kort tid, tror han inte på. Sådana typer av affärer innebär för mycket risk och det är lätt att köra i diket. Det är svårt att återhämta sig efter en usel affär som dränerar kassan. Genom att göra genomtänkta affärer är det däremot möjligt att få god avkastning på lång sikt.

– För mig handlar det alltid om att undvika förlustaffärer och risker. Vinsterna tänker jag inte på.

För att bli en bra investerare krävs det självkännedom, menar Erik. Du måste veta vad du vill få ut av investeringen. Hur länge kan du binda upp pengarna. Hur mycket risk kan du utsätta dig för? En annan viktig fråga är om du söker en passiv eller aktiv investering. – Här finns det inget rätt svar, men för egen del vet jag att aktiva investeringar passar mig bäst. Jag har gjort investeringar med avsikt att vara passiv, men det har alltid slutat med att jag engagerat mig i verksamheten.

Erik investerar nästan uteslutande i verksamheter han förstår. Fastighetsbranschen har gett honom insikter i bankvärlden, menar han, eftersom branscherna liknar varandra. Det grundläggande för dem båda är att undvika dåliga affärer.

– Överlag är det väldigt kul att driva fastighetsbolag – det är en rörelse med själ som handlar mycket om relationer och människor.

Flockbeteende förstärker börsens svängningar

Erik Selin rådfrågar även känslan. En bra affär känns i magen och hjärtat. Känns det inte bra är det inte värt att gå vidare, pengarna är inte värda det, menar han.

Ytterligare en egenhet, som hänger ihop med Eriks långsiktiga approach, är att han aldrig investerar med avsikt att sälja vidare. Exiten finns inte med i investerarbeslutet.

– Sedan kan ju förutsättningarna ändras längs med vägen och så väljer jag att sälja. Det finns många som är väldigt duktiga på att trejda, men det passar inte mig. Så det är inte så att jag rekommenderar den här strategin till andra. Jag vet folk som skulle dö av uttråkning av att följa mitt exempel.

Börsen svänger ständigt och pendlingarna förstärks av mänsklig psykologi och flockbeteende. Erik föredrar att hålla uppmärksamheten fäst på räkenskaperna i bolagen han följer – inte på börsens skiftningar. Genom att vara fullinvesterad är strategin att ta del av börsens långsiktiga uppgång även om det kan innebära en del kortsiktiga motgångar.

– Egentligen är det inte så superkrångligt att syssla med investeringar. De stora riktlinjerna är enkla. Det svåra att är att vara tillräckligt uthållig, sammanfattar Erik Selin.

Erik Selins investerarråd i korthet:

  • Utgå från dig själv. Förstår du verksamheten? Passar investeringen dig?
  • Tänk på förluster, inte vinster.
  • Affären ska kännas rätt i både huvudet och magen. Om inte är det bättre att avstå.
  • Tänk långsiktigt. Uthållighet lönar sig.

Du kanske även gillar: