Grunderna i att investera i hyresfastigheter

Grunderna i att investera i hyresfastigheter

Utbudet av investeringsobjekt på Tessin har under andra halvåret 2018 tydligt breddats. Från att främst ha omfattat case inriktade på utveckling av bostäder, marknadsförs nu flera investeringsmöjligheter via plattformen där finansiering söks till nyproduktion eller förädling av hyresfastigheter. Somliga investerare har uttryckt sina funderingar kring vad man bör tänka på vid finansiering av denna typ av projekt, vilket vi tagit oss an att svara på i detta inlägg om investeringar i hyresfastigheter.

Den som har trendspanat någorlunda väl på sistone, har kunnat ana ett visst skifte i var efterfrågan finns på fastighetsmarknaden. När bostadsrättsmarknaden betraktas som osäker, ökar istället efterfrågan på hyresrätter i attraktiva lägen. För fastighetsutvecklare betyder detta att risken för vakanser för hyresfastigheter är lägre än risken för att inte få lägenheter sålda.

Till att börja med bör nämnas att investeringsmöjligheterna som marknadsförs via Tessin är projektbaserade. Det innebär att det rör sig om ett händelsestyrt finansieringsbehov hos projektägaren, till exempel att finansiering krävs för nyproduktion eller ombyggnation. Investeraren återbetalas sedan jämte ränta efter att det enskilda projektet är slutfört.

Motsatsen till denna form av finansiering är operativ finansiering, vilket är den formen som exempelvis fastighetsbolag på börsen tillämpar - alltså att bolaget äger fastigheten över tid och återbetalar investeraren ur det löpande kassaflödet som härstammar från fastighetsbeståndet.

Båda ovan nämnda former av fastighetsinvesteringar lämpar sig för finansiering av hyresfastigheter, även om det via Tessin tidigare främst har sökts kapital av projektägare som bebygger en fastighet för att sedan vidareförsälja den till en bostadsrättsförening. Just den här typen av bostadsutveckling har gått starkt under flera års tid, dock har marknaden för sådana projekt varit trögare det senaste året.

Uppförandet av hyresfastigheter förefaller vara en viktig trend framöver, och det har också visat sig på de senaste projekten som har marknadsförts via Tessin. Därför ska vi titta närmare på denna form av projekt, eftersom dessa buy-and-hold-projekt från projektägarens perspektiv skiljer sig något från när exit i projektet sker genom försäljning av fastigheten.

Due diligence för hyresfastigheter

Att investera i hyresfastigheter kräver ett något annorlunda tankesätt när du gör en bedömning av projektets risker och avkastningsmöjligheter. Styrkan med hyresfastigheter är generellt att dess avkastning kommer löpande över tid och att fastighetsägaren tillskansas ett löpande kassaflöde från hyresintäkterna. Därför måste du i viss mån se till andra parametrar när du investerar i utveckling av hyresfastigheter jämfört med investeringar i försäljningsprojekt. Vi tittar här nedan närmare på de viktigaste sakerna att tänka på och svarar på några av de frågor som vi mottagit i anslutning till de hyresprojekt som marknadsförts.

Hyra och hyresavtalet

Istället för att se till antal sålda bostäder, som många gör i ett bostadsrättscase, blir det relevant att utvärdera på hyreskontrakten. Om projektägaren redan har ett hyresavtal med en hyresgäst, är detta en säkerhet som bär upp värderingen av fastigheten. Längre hyresavtal ger också större säkerhet. Orsaken till detta är att fastighetsägarens kassaflöde över tid är säkrat, vilket utöver att trygga fastighetsvärderingen också ger trygghet till fastighetsägarens finansiella ställning tack vare de regelbundna hyresintäkterna.

Hyrestagare med särskilda behov kan också påverka nivån på hyran. Ett utmärkt exempel på detta är projektet Fullt uthyrd hyresfastighet i Gävle, där hyrestagaren är ett vårdbolag. För vårdbolag krävs det nämligen att deras lokaler är särskilt anpassade för verksamheten, vilket ger hyresvärden möjlighet att ta desto högre hyra som förtjänst för att ha specialanpassat fastigheten. Aktuell hyra för denna specialfastighet motsvarar 2 667 kr/kvm/år, vilket är högre än marknadspriset på cirka 1 100 kr/kvm/år för en motsvarande fastighet. Detta har höjt värdet på fastigheten från 11 mkr till 19 mkr enligt värderingsbolaget (se avsnittet “Marknadsvärde, under speciell förutsättning”). Därför kan projektets Loan to Value verka hög till en början om hänsyn inte tas till denna speciella omständighet.

Exit och refinansiering

Projektägarens refinansiering av projekt som rör hyresfastigheter kan se annorlunda ut än när man utvecklar fastigheter som ska säljas till slutanvändaren (till exempel till bostadsägare). Givetvis kan finansiering av uppförandet av en hyresfastighet också avträdas genom försäljning, vilket är tanken med projektet Hyresrätter nära Karlstads universitet.

Men det kan också röra sig om att ett större fastighetsbolag reser kapital för ett enskilt projekt, vilket sedan ska återbetalas till investerarna med det löpande kassaflödet från övriga delar av koncernen, såsom med det tidigare nämnda projektet med vårdboende i Gävle.

Ett tredje alternativ är att projektägaren säkrar långsiktig bankfinansiering när bebyggandet av fastigheten är slutfört. I projektet Hyresbostäder med kort produktionstid, genom vilket hyresbostäder i Skillingaryd finansieras, ska återbetalning ske genom att projektbolaget refinansierar projektet med ett banklån, samtidigt som projektägaren ska tillskansa sig statsstöd (som dock ska tillfalla investerarna i frånvaro av beviljat banklån).

Kassaflödet och hyresavtalet en hörnsten

Den viktigaste aspekten för investeringar i hyresfastigheten är det återkommande kassaflödet i form av hyresintäkter som fastighetsbeståndet genererar. Att det finns ett hyresavtal, eller att det är lätt att finna nya hyresgäster som när uthyrningen sker till studenter på en studieort, är en trygghet för dig som investerare. På samma sätt är det viktigt för när ditt givna lån refinansieras när projektet är slutfört, eftersom den som tar över finansieringsåtagandet efter dig också ser till fastighetens framtida avkastningspotential. Detta har vi berört i ett tidigare inlägg om den långa investeringshorisont som du bör ha även vid korta löptider.

Faktum är att hyresfastigheter må vara ett attraktivare investeringsslag än vad man kan tänka sig vid första anblick. På många sätt liknar lån till hyresprojekt sådana lån som lämnas till utvecklingsprojekt. Det finns en stor marknad för fastighetsförvaltare som söker investeringsobjekt som kan ge löpande kassaflöden, vilket medför en efterfrågan på att både utveckla och köpa hyresfastigheter. Därutöver finns en stor marknad för potentiella hyrestagare, vilket tryggar fastighetens värde när fastigheten genererar en nettovinst varje månad.

Du kanske även gillar: