Framtidens A-lägen

Location, location, location är ett gammalt mantra inom fastighetsbranschen som betonar lägets vikt för efterfrågan och pris.

Läget är fortfarande avgörande, men enligt Fredrik Bergström, affärsområdeschef för WSP Analys, ska det inte enbart definieras i termer av avstånd till stadens centrum.

Så vilka faktorer är det som man ska hålla utkik efter när man analyserar framtidens A-lägen?

Sverige behöver ett stort antal nya bostäder varav bara ett fåtal kommer att byggas i storstädernas centrum där det finns ont om oexploaterad mark.
– Det som räknas till den inre staden kommer att pressas ut mot närförorterna, konstaterar Fredrik Bergström.

Avståndet till centrum kommer även fortsättningsvis vara en tungt vägande faktor för fastigheternas attraktionsvärde. Men Fredrik Bergström lyfter även fram två andra viktiga faktorer.

Den ena är urbana kvaliteter, alltså hur mycket av stadens utbud som finns tillgängligt i det aktuella området. Med det resonemanget som grund kan man tänka sig att Emporia köpcentrum kan ge södra Malmö en skjuts. I Stockholm är Farsta ett gott exempel. Fler bostäder och boende i området har gett förutsättningar för ett centrum med fler butiker, vilket alltså lyfter de urbana kvaliteterna.
– Det är många nya bostäder på gång i Farsta och det kommer att ge än bättre förutsättningar.

Detta understryker vikten av stadsbyggande, betonar Fredrik Bergström. Fastighetsägare kan inte bara fokusera på de enskilda fastigheterna utan bör gå samman i konsortier som investerar i förortscentrum med potential. Det är satsningar som på sikt kan spegla sig i stigande fastighetspriser. Till de urbana kvaliteterna räknas även närheten till kontor och arbetsplatser. I Stockholm finns tyngdpunkten av dessa i de norra delarna. Norrort är följaktligen dyrare än Söderort.
– Företagen brukar klustra kring liknande verksamheter, vilket har en självförstärkande effekt. Klustrena är typiska A-lägen, säger Fredrik Bergström.

Den andra faktorn är kommunikationer. Bättre kommunikationer ökar tillgängligheten till urbana kvaliteter, vilket givetvis lyfter ett områdes attraktionsvärde. Det gäller alltså att lusläsa framtida planer på kollektivtrafik och vägbyggen för att avgöra framtidens A-lägen. Alla lägen inom 60 minuter från centralen har tillväxtpotential. Ett exempel är Varberg där en förbättrad järnväg knyter orten närmare Göteborg. Ostlänken kommer på samma vis gynna Norrköping och Linköping.

Tobins Q är ett användbart mått för den som bevakar ett läges värde på bostadsmarknaden. Tobins Q definieras som kvoten mellan marknadspris och produktionskostnad. En kvot över ett innebär att det lönar sig att bygga nytt och en ökande kvot vittnar om en positiv värdeutveckling. Genomsnittet för hela landet är 1,05, medan kommuner som Sundbyberg, Solna och Danderyd har q-värden omkring 2,5.

Det är inte bara i storstäderna där q-värdena har en stigande trend. Även mellanstora städer som Gävle, Västerås, Jönköping och Uppsala har en positiv utveckling, betonar Fredrik Bergström.

Vilka är då de framtida A-lägena?

– I Stockholm kommer många av dem att återfinnas i den yttre innerstaden, alltså i orter som Flemingsberg, Alvik, Fruängen Gullmarsplan Nacka och Sickla. I Göteborg kommer de nya bostadsområdena runt älven att räknas dit.

Du kanske även gillar