Fastighetsprofilen Han-Suck Song: – Dags för social housing i Sverige

Fastighetsprofilen Han-Suck Song: – Dags för social housing i Sverige

Långsiktiga regler för den privata byggmarknaden och en sektor för social housing. Det är åtgärder som behövs för den svenska bostadsmarknaden, anser docenten Han-Suck Song.

Sedan de bostadspolitiska samtalen mellan riksdagspartierna bröt samman går många och väntar på en ny blocköverskridande politik efter valet. Han-Suck Song, docent på Kungliga Tekniska Högskolan, KTH, väntar också, men tycker att det finns ett behov som är ännu större, nämligen behovet av samarbete mellan olika myndigheter.

– Riksbanken har jobbat stenhårt för att få upp inflationen till två procent. Det övergripande målet har gett låga räntor, ökad efterfrågan och höga priser på bostäder. Sedan kom Finansinspektionen med amorteringskrav för att minska effekten av de låga räntorna.

Åtgärderna var för sig är okej, men timingen för genomförandet blev ju helt fel. Åtgärderna skulle kommit långt tidigare. Rätt timing i bostadspolitiken är oerhört viktig.

Han-Suck Song återkommer flera gånger till detta att myndigheter och andra aktörer inom byggbranschen måste samarbeta bättre. Det finns många exempel på kollisioner och dålig timing. Han tycker också att Sverige allt för länge levt i ett förlamande klimat där byggbranschens aktörer gått och väntat på olika subventioner eller andra statliga interventioner på utbuds- och efterfrågesidan.

– I en sådan situation får branschen inget incitament att själv effektivisera eller produktutveckla som man borde. Det är det ena. Det andra är att man måste ha långsiktigt stabila regler. Vi borde lika gärna fråga oss varför inte marknaden gör något? Vi ska inte brett curla fram en mer effektiv bostadsmarknad då många stöd och interventioner kan ha negativa sidoeffekter. Tror du att vi kommer att få ett bättre samarbete inom branschen?

– Jag hoppas verkligen. Men så länge vi har ett så starkt kommunalt självbestämmande med politiska låsningar blir det svårt. Kanske skulle just detta problem behöva en statlig överrock för att lösas, men där är vi inte ännu.

Han-Suck Song har studerat fastighetsekonomi på KTH samtidigt som han studerade nationalekonomi och statistik på universitetet. Därefter jobbade han en tid som konsult och kom till KTH. Där forskar han, utbildar studenter och debatterar. Han doktorerade med en avhandling om risker på bostadsmarknaden.

Han-Suck Song talar svenska med en lätt brytning trots att han är född i Sverige. Banden till Korea är starka. I Sverige har koreanskt umgänge gjort honom till en flitig bordtennisspelare och har givit honom internationella perspektiv.

Bostadsmarknader handlar om att få till regler som skyddar hushåll från att komma på obestånd och samtidigt ge långivare – bankerna – en rimlig säkerhet och avkastning. Han anser att detta sköts bäst av den privata marknaden. Idén om att omfattande direkta statliga utbudssubventioner ska lösa bostadsfinansieringen är också begraven i de flesta västländer.

En uppenbar svensk problematik är att bostadsfinansieringen inte ger de bostäder samhället behöver. Det har under senare tid byggts främst för den välbärgade medelklassen. Tanken har varit att det byggandet ska få fart på flyttkedjor som också ska gynna svagare hushåll. Men Han-Suck Song anser att de tänkta flyttkedjorna inte fungerar.

– Bostadsmarknaderna är mycket mer lokala än vad man tror. Människor vill hålla sig kvar inom sin stadsdel, svaga hushåll kommer inte in i systemet.

Det viktigaste nu är att människor måste börja spara tidigt för det egna boendet och man måste fortsätta att amortera på lån när man fått dem. Denna kultur har man haft länge i exempelvis Tyskland. Och kommer den inte av sig självt måste politiken komma med någon slags morot.
Den allra största frågan i Sverige är dock om vi inte måste göra som man gjort i så många andra moderna ekonomier.

– Vi borde ha ett system där den öppna marknaden kompletteras av en mindre för svaga hushåll, så kallad social housing. Inom en sådan sektor kan staten på olika sätt hjälpa till och sänka finansieringskostnaderna på ett sätt som bör vara förenligt med EU:s statsstödsregler och samtidigt införa en stark social politik om invandring och integration. Här tycker jag att den offentliga sektorn ska ta en aktiv roll. Han menar att bostadsmarknaden redan är splittrad – det finns hushåll med stark ekonomi och hushåll med svag ekonomi.

– Jag tror det skulle bli en stor förbättring om vi vågade ta i den diskussionen. Vi måste underlätta för bostadsutvecklare att leverera boende för hushåll med lägre inkomster. Hade man också synen att det gäller att skapa bra bostadsområden så skulle mycket väl delar av ett bostadsområde kunna ha särskilt stöd. Du var en tid på bostadsdepartemenet som utredare. Fanns den diskussionen där också?

– Det var en mycket känslig fråga, i Sverige vill man inte peka ut grupper. Jag ville skriva mer om det, men vårt uppdrag var främst att titta på avfolkningsbygder som tillfälligt fått en ökad befolkning.
En annan möjlighet att åstadkomma förbättringar i bostadsförsörjningen vore ju att bygga billigare. Är det möjligt?

– Ja, tekniken finns och det görs en del bra av Skanskas och IKEAS Boklok, SABOs Kombohus, med flera. Så länge man får god säkerhet och bra ljudisolering kan man bygga enklare. Sedan borde kommunerna kunna se över sin markpolicy och sälja billigare. Det är svår fråga, det medger jag, men en kommun borde kunna göra en bredare, samhällsekonomisk, kalkyl och frångå en ren marknadsvärdering av marken i vissa fall.

Hur tror du att bostadsmarknaden fungerar om fem år?
– Om ingen katastrof inträffar så ser det nog ut ungefär som i dag. Branschens struktur är så komplex och trög att snabba förändringar inte är att vänta. Vi får förstås förändringar i produktion och priser, men en större förändring kommer att ta tid. Och risken finns att polariseringen vi har i samhället ökar. Här är jag pessimistisk. Men bostadsmarknaden kan också vara ett verktyg för att lösa de här problemen, men då krävs det social housing eller kanske borde vi säga affordable housing, det är mindre stigmatiserande. Han-Suck Song berättar att finansmarknaden blivit allt mer intresserad av så kallade social bonds där pengar öronmärks för social housing. I exempelvis Nederländerna har man kommit långt.

– Och vi kommer att se en rad nya mindre aktörer som tar nya nischer. Digitaliseringen kommer att förändra också detta område, inte minst paketeringen och försäljningen av bostäder. Det uppstår hela tiden möjligheter som kan utvecklas, som Tessin. Studenterna som jag möter är mycket inne på detta, de kommer i många fall att lyckas.

Du kanske även gillar: