Dubbel exponering mot räntehöjningar om du bor i bostadsrätt

Ränteläget är ur ett historiskt perspektiv rekordlågt. Räntan på bolånen är för närvarande på cirka 1,5 procent men det troliga är att de kommer att öka från dagens nivåer – även om det kanske inte sker över en natt. Däremot bör man som ägare av en bostadsrättslägenhet vara särskilt vaksam. Det är nämligen inte bara ens egna bolån som skulle påverkas av räntehöjningar, utan även räntan på föreningens lån påverkas – något som i sin tur kan leda till höjda avgifter.

Riksbanken och Europeiska Centralbanken har båda två sedan 2014 haft styrräntor på 0 eller lägre nivåer. Syftet med ränteändringar är att styra inflationen och ekonomin på önskat sätt och låga räntenivåer ämnas ge en boost till ekonomin tack vare att det är billigare att konsumera och relativt sett dyrare att undanhålla pengar från konsumtion eller investeringar.

Däremot är det ytterst osannolikt att negativa räntor kommer att fortsätta i all oändlighet. Desto mer troligt är det att räntorna kommer att bli positiva och öka med flera procentenheter de kommande åren.

Centralbankernas räntor (även kallad reporänta) styr till vilket pris som banker får låna eller placera pengar hos en centralbank. Därför påverkar nivån på reporäntan även nivåerna på bankernas räntor vid ut- och inlåning – till exempel på bolån respektive för sparkonton.

Klarar du en räntehöjning?

Vanligtvis brukar man säga att en ränta på cirka 5–7 procent bör anses vara en normalnivå och detta är också bankernas kalkylränta när de beräknar en låntagares förmåga att leva på sin inkomst om räntorna skulle gå upp.

Under 2017 har det varit möjligt att förhandla sig till en ränta på sina bolån på omkring 1,5 procent. För att lån på 3 miljoner kr, innebär det en månatlig räntekostnad på 3 750 kr. Om räntan skulle gå upp till en nivå som bankerna anser vara normala (5 procent), skulle månadskostnaden för samma lån istället bli 12 500 kr. Det är en markant höjning som skulle kunna innebära att många hushåll får prioritera om sin konsumtion.

... och för bostadsrättsföreningens lån?

För bostadsrättsföreningar räcker inte medlemmarnas insatser för föreningens finansiering, utan detta måste kompletteras med lån. Särskilt nybildade och unga föreningar är vanligtvis högt belånade, till skillnad från äldre föreningar som ofta har hunnit amortera ned lånen.

Föreningens räntebetalningar och amorteringar finansieras med medlemmarnas avgifter. Dessa ska däremot helst också täcka det löpande underhållet av fastigheten samt gärna också fonderas för att täcka kommande renoveringar och stambyten utan att nya lån ska behöva tas i alltför stor utsträckning. Om föreningen har en uthyrningsbar lokal, till exempel en butikslokal på gatuplan, kan detta hjälpa till med att täcka de månatliga kostnaderna.

Många tenderar emellertid att glömma att noga se hur föreningens skuldsättning ser ut när de köper en bostadsrätt. Detta är viktigt för att bedöma föreningens förmåga att betala räntor och amortering. Om man tar för lätt på detta, kan det leda till obehagliga konsekvenser vid ett senare tillfälle.

Om räntorna går upp på marknaden, påverkas inte endast räntorna på ditt privata bolån, utan föreningens lån påverkas givetvis också. Konsekvensen av detta blir att om din förening är högt belånad eller inte har en tillräckligt hög räntetäckningsgrad (förhållandet mellan intäkter och räntekostnader), kan föreningens ekonomi bli besvärlig. För att råda bot på en sådan situation och för att undvika konkurs måste föreningens intäkter höjas, vilket kan ske genom att höja hyrorna för eventuella företag som hyr lokaler som föreningen äger, eller att höja de boendes avgifter.

Höjda avgifter är den troligaste utfallet för en snabb lösning och det kommer i sådana fall att påverka din privatekonomi. Inte enbart har dina egna räntekostnader i sådana fall ökat, utan också avgiften till föreningen för att täcka föreningens räntekostnader. På så vis är du som bor i bostadsrätt dubbelt exponerad mot räntehöjningar och i synnerhet i högt belånade föreningar.

Vad kan man göra?

Finns det något man kan göra för att förbereda sig för att lindra eventuella effekter av räntehöjningar? Visst finns åtgärder; om du till exempel är på jakt efter en bostadsrättslägenhet bör du se över föreningens ekonomi och räntetäckningsgrad.

Och om du redan bor i en bostadsrätt kan du dels amortera på ditt lån för att sänka dina egna räntekostnader, eller lägga undan pengar till en buffert så att du kan klara höjda utgifter. På så vis anpassar du även din ekonomi genom att vänja dig vid en lägre konsumtion om du senare skulle behöva betala mer i avgifter till föreningen samt räntor. Dessutom kan du försöka utöva inflytande på föreningen att dels se över dess kostnader och att förbereda föreningen för dyrare lån.

Du kanske även gillar: