Basel III - Varför bankers utlåning är begränsad

Basel III - Varför bankers utlåning är begränsad

Bankfinansiering är inte vad den en gång varit. Från att man som verksam projektägare inom fastighetsbranschen emellanåt har kunnat belåna sig upp till 100 procent, har belåningsgraden hos banken nu dalat ned till omkring 60 procent. Orsaken till detta är den bankreglering som introducerats i form av Basel-regelverken, varav den senaste kallas Basel III. Regelverken ställer omfattande krav på hur banker ska hushålla med sina pengar, vilket har gjort det svårare för projektägare att finansiera sina projekt. Detta gör att det i många fall uppstår ett finansiellt gap i projektägarnas kapitalstruktur, vilket Tessin ämnar att fylla.

Det är inte alltid så enkelt att få finansiering till fastighetsprojekt från banken, vilket många projektägare som söker finansiering har fått erfara på senare år. Det är inte möjligt att har en belåningsgrad på 100 procent på samma sätt som Fastighetsprofilen Erik Selin (VD på Fastighets AB Balder) vittande om i en intervju med Tessin. Så må verkligheten ha sett ut under 80-talet, men sedan dess har flera större kriser format om finansmarknaden.

I denna nya verkligheten som råder i finansvärlden, har Tessin därför en viktig roll att spela. Banker är nämligen förhindrade att satsa för stora andelar av sina tillgångar i fastigheter på grund av förnyade regelverk med höjda krav. Det har gett upphov till ett stort gap mellan det finansieringsbehov som projektägare har, kontra hur mycket pengar banker kan låna ut. Det är där Tessin har kommit in i bilden för att brygga det gap som uppstår mellan “traditionella” finansieringsmöjligheter och fastighetsutvecklares finansieringsbehov.

Men vad är det som har förändrat bankers möjlighet att finansiera fastighetsprojekt? Det är inga förändringar som skett över en natt, utan har varit en pågående process ända sedan 1988 då första Basel-regelverket - Basel I - började utarbetas, för att träda i kraft 1992. Numera är Basel III det gällande regelverk som banker har att förhålla sig till och vi redogör här nedan om Basel-regelverkens innebörd.

Kort om Basel-regelverken

Basel-kommitten, som representerar tio länder (däribland Sverige), bildades 1974 som svar på en mycket stökig likvidation av en tysk bank året dessförinnan. Det hade då uppdagats för denna grupp av länder att banker behövde stadgade krav på likviditet som var beroende av vilken risk banken tog i sina placeringar, med syftet att inte utsätta övriga samhället för onödigt stora risker.

Dessa kapitaltäckningskrav påverkar hur mycket risk banker måste ha i sina egna böcker, jämfört med vilken risk som kan sägas knytas an till andras pengar. Bankers verksamhet går nämligen något förenklat ut på att låna in pengar till en viss ränta och samtidigt låna ut dessa pengar till en högre ränta för att på så vis tjäna pengar på mellanskillnaden. I teorin skulle man alltså kunna bedriva bankverksamhet genom att låna ut samtliga pengar som man lånar in, och i sådana fall inte använda sina egna medel alls till utlåningen. I sådana fall vore det bara andra placerares pengar man riskerar (de pengar som lånas in), snarare än bankens egna, medan det är banken som får vinsten genom skillnaden i räntan på in- och utlåning. Om så sker, tar inte aktieägarna någon risk, utan om banken går omkull, är det bara insättarna som förlorar sina pengar. I synnerhet när bankerna blir så stora att de är viktiga för det finansiella systemet, kan detta minst sagt ställa till med ordentlig oreda om banken agerar ansvarslöst.

Detta är vad man vill få bukt på med Basel-regelverken. Banker ska alltså numera ha viss risk (läs: lån) i sina egna böcker. Kapitaltäckningskrav innebär således kort och gott att banken, ska täcka en bestämd andel av den utestående risken med sitt eget kapital. För säkra lån (till exempel lån till större bolag med AAA i kreditbetyg) behövs mindre eget kapital jämfört med lån med högre risk (som lån till mindre bolag). På så vis, minskas bankers hävstångseffekter genom att balansräkningens storlek begränsas (alltså att summan av eget kapital och skulder hålls på en lägre nivå genom att skuldsidan minskas).

Särskilt om Basel III

Den senaste versionen av Basel-regelverken är Basel III. Denna version är en omarbetning som gjordes efter den senaste stora finanskrisen i samband med den stora likviditetskrisen och lehman-kraschen 2007-2008. Enligt vissa finns även Basel IV, men dessa mindre ändringar i regelverket under 2016-2017 bör inte ses som en fristående omarbetning av Basel III, utan utgör snarare en mindre omfattande ändring. Andra hävdar dock att ändringarna avsevärt höjt kraven på bankerna.

För att förstå hur Basel III är uppbyggt, bör man känna till att regelverket består av tre pelare riktade mot olika områden av bankverksamhet.

I den första pelaren ställs krav på bankens likviditet, risktäckning och kapitalkrav (alltså största tillåtna hävstång). Pelare nummer två utgörs av riskhantering och riskövervakning, medan den tredje pelaren kompletterar de andra med regler om marknadsdisciplin och transparens. Således är det den första pelaren som främst är central i detta inlägg om styrningen av bankens placeringar.

Den främsta förändringen med införandet av Basel III är att kravet på eget kapital ökats från 2 procent av tillgångarna till 4,5 procent, vilket är en del av den första pelaren. Därutöver måste banken ha kapitaltäckning över en buffert på 2,5 procent för att få dela ut pengar till aktieägare eller att få använda kapitalet (det vill säga låna ut pengar). Detta innebär att det faktiska kapital som krävs uppgår till 7 procent av balansräkningens storlek. Resultatet av detta är att mängden av utlåning från banker till sina kunder (däribland projektägare) minskar för att möta kraven på minskad balansomslutning.

Utöver bankers kapitaltäckning, ställs också krav på riskhantering. Däri ingår både motpartsrisk och marknadsrisk som viktiga element. Det betyder att banker är förhindrade att ha för stora exponeringar mot enskilda marknader, till exempel mot fastighetsmarknaden, samt måste vara mer återhållsamma med sin utlåning till enskilda motparter. På grund av dessa båda element, lånar banker ut en lägre andel av projektets finansieringsbehov för att dels inte själva ta på sig lika mycket risk och dels ställa krav på att projektägaren även har andra källor för finansiering av projektet.

För att sedan säkerställa att bankerna lever upp till de krav som ställs på dem, genomför EBA (European Banking Authority) regelbundna stresstester. Detta gör EBA i egenskap av den EU-myndighet som ansvar för finansiell stabilitet. Vid dessa stresstester, använder man olika tänkta scenarion på marknaden för att se hur väl bankerna skulle klara en nedgång. Exempel på sådana scenarion kan vara om bostadspriserna sjunker kraftigt eller om många låntagare skulle ställa in sina betalningar samtidigt. Syftet är att testa hur bankerna och den finansiella marknadens stabilitet skulle påverkas om sådana scenarion skulle inträffa i verkligheten. Då testas att de olika riktlinjerna för kapitaltäckning och riskspridning verkligen efterföljs av bankerna och gör dem mindre sårbara för stora svängningar i världsekonomin.

Men det är också vad som förhindrar bankerna att ta stora risker i enskilda projekt eller till enskilda låntagare i fastighetsbranschen. Nu får projektägare finna andra lösningar än traditionell finans och banker för att brygga finansieringsgapet i projekten. För detta ändamål passar Tessin mycket väl in i bilden med ett brett nätverk av investerare som söker exponering mot fastighetsbranschen. Gapet som banker lämnar efter sig går att fylla med alternativ finansiering.

Du kanske även gillar: