Att investera i en hyresfastighet

Om du är ute efter en beprövad och framgångsrik kapitalplacering kan en investering i en hyresfastighet vara något för dig. Anledningen till detta är att den inte har någon koppling till aktiemarknaden eftersom hyresgäster alltid är i behov av boende, även om det råder lågkonjunktur.

En lättförstådd intäktsmodell

Intäkterna kommer från den hyra som betalas av hyresgästerna till ägaren/investeraren. Hyresavtal ingås ofta med många separata hyresgäster, och ibland med långa löptider, vilket ger en stabilitet och förutsebarhet av framtida intäktsflöden. Med lägre vakansgrad och ökade hyror ökar den totala intäktsmassan, och tvärtom när vakansgraden ökar och hyrorna minskar. Även kostnader som är förknippade med reparationer och renoveringsbehov är enkla att förutspå.

Stabila kassaflöden

En långsiktig ägare med sund belåningsgrad behöver inte oroa sig nämnvärt för tillfälliga prisnedgångar på fastighetsmarknaden. En fastighet med positiva kassaflöden genererar löpande avkastning till ägaren vilket innebär att ägaren sällan är tvungen att sälja i panik utan kan, tvärtom, invänta gynnsamma marknadsförhållanden innan investeringen avvecklas.

Så kan du maximera värdet på hyresfastigheten

En hyresfastighet ökar i värde med rätt åtgärder. Utöver uppenbara åtgärder som renoveringar och andra standardhöjningar så kan exempelvis följande åtgärder vara värdedrivande:

  1. Ändra användningsområde
    Fastighetens värde baseras på dess användningsområde och möjliga intäkter. Exempel på åtgärder som kan vara värdedrivande är att omvandla hyresrätter till bostadsrätter samt att ändra mixen av hyresgäster.

  2. Dela upp fastigheten
    Många fastigheter har en större tomt än vad som är absolut nödvändigt för den verksamhet som bedrivs i fastigheten. Att sälja av en del av tomten är ett enkelt sätt för att få loss kapital, höja avkastningen och öka lönsamheten.

  3. Hyreshöjning
    Undersök hyresnivån i närområdet – för låga hyror är inte bara förödande för de löpande intäkterna utan även för fastighetens värde.

  4. Refinansiera
    Värdet på fastigheten kan påverkas av låne- och räntenivåer. Det gäller att analysera fastighetens finansiella status för att hitta rätt nivå mellan eget kapital och lånat kapital. Rätt finansiering kan ge ett högre marknadsvärde.

Om hyresmarknaden

Hyran sätts i lokala förhandlingar mellan allmännyttan och den lokala hyresgästföreningen. Denna prissättning utgår från underliggande kostnader vilket medför att stigande kostnader kompenseras genom stigande hyror och tvärtom. Detta skapar en stabilitet i intäkterna för fastighetsägare då exempelvis stigande driftskostnader eller räntor normalt följs av stigande hyror. Denna reglering är unik för just bostadshyresfastigheter.

Läs även: Så sätts hyrorna i Sverige

Risker

Hyresfastigheter har oftast en lägre risk än andra fastighetsslag så som bostadsrätter, kontors- eller handelsfastigheter. Dessutom är kassaflödet stabilt. Men även här finns det några faktorer som kan komma att påverka avkastningen och som du bör vara observant på:

  • Vakanser
  • Ökade driftskostnader
  • Räntehöjning

Lycka till med din framtida investering!

Du kanske även gillar