Är ditt eget bostadsköp också ditt livs bästa investering?

Ett bostadsköp är ett av ditt livs största investeringar, men är det också den bästa? Med stigande bostadspriser i både storstäderna och på mindre orter kan det verka som att det ligger viss sanning i att påstå det. Men är det verkligen så enkelt? Vi har tagit oss an att reda ut svaren på dessa frågor.

Tak över huvudet är ett grundläggande behov för alla. Men bostadsköparen kan också se till personliga preferenser såsom läge, antal rum och om bostaden har balkong eller terrass i söderläge. Därutöver spelar priset på bostaden stor roll för köpet och de allra flesta av oss måste gå till banken för ansöka om bolån.

Förhoppningen är också att man genom livet gör en framgångsrik “bostadskarriär” genom att byta upp sig till större och dyrare bostad. Under tiden har man också amorterat på lånet i sådan utsträckning att det finns utrymme att låna mer till nästa köp då en större portion av bostadens värde utgörs av eget kapital. Eventuell vinst på försäljningen kan också användas till större handpenning vid det nya köpet. Men hur stor vikt bör man lägga på spekulation på prisuppgång när man köper en bostad och bör man rent av se på köpet som en investering?

Alternativkostnaden

En ägd bostad är en tillgång vars värde förändras med tiden. Givetvis hoppas alla på att den egna bostaden ska ha ökat i värde när det är dags att sälja. På senare år har bostadspriserna i landet ökat kraftigt och då har ett bostadsköp för 5–10 år sedan visat sig ha varit en mycket god affär. Och kanske är det fortfarande köpläge och ånyo dags för en sådan investering?

När du däremot fattar ett investeringsbeslut bör den förväntade avkastningen alltid jämföras med andra alternativ. På så vis får du fram alternativkostnaden för bostadsköpet, alltså vad du hade tjänat om du hade investerat pengarna på annat sätt. Ett lämpligt jämförelseobjekt är börsen. Du kan nämligen, istället för att köpa en bostad, hyra ett boende och investera handpenningen i aktier.

Prisutvecklingen har varit god

Den genomsnittliga årsavkastningen på börsen ligger på runt 7–8 procent. Det innebär att priset på bostaden måste öka i samma takt för att den investeringen ska vara lönsam. Men då kostnader för el, vatten, värme och underhåll räknas in. Sådana kostnader finns inte för investeringar på börsen, vilket innebär att, om man tar på sig sina ekonomiska glasögon, bostadens värdeökning måste vara stor nog att även täcka in dessa kostnader för att investeringen ska löna sig.

Sedan 2006 har priserna på bostäder på många håll i landet dubblats i pris fram till 2017. Då kostade en bostadsrätt i centrala Stockholm strax under 45 tkr/kvm, medan priset idag ligger på över 90 tkr/kvm. Det ser likadant ut i centrala Göteborg. 2006 kunde kostade en kvadratmeter något under 28 tkr och priset på samma kvadratmeter har nyligen passerat 60 tkr. Malmö ligger lite under denna tillväxttakt och priserna har gått från 17 tkr/kvm till strax över 30 tkr/kvm.

Om värdet på en tillgång dubblas på 10 år motsvarar det en genomsnittlig årlig tillväxttakt på strax över 7 procent. Det är i paritet med den genomsnittliga avkastningen på börsen men kan en sådan värdeökning verkligen fortsätta på bostadsmarknaden? Skillnaden mot aktier är att det i bolag skapas värde tack vare hur verksamheten bedrivs, vilket får värdet på aktien att öka. För en bostad däremot är det ränteläget och marknaden i övrigt som styr större delen av prisutvecklingen – det vill säga saker som bostadsägaren inte kan påverka – även om (kostsamma) renoveringar kan ge viss värdeökning. Och glöm inte heller att om din bostad ökat i värde när det är dags att sälja, är det sannolikt att värdet på bostaden som du tänkt köpa också har ökat i motsvarande mån.

Billigare idag att äga än att hyra, men vad händer imorgon?

Det finns verkligen ingen garanti för att en värdedubblering kommer att ske över de nästkommande 10 åren också. Mellan 1986 och 1996 steg inte priserna alls och åren dessförinnan hade hade det dessutom varit en stor svacka. Dessutom kan en räntehöjning leda till sjunkande priser om lånen skulle bli dyra – låg ränta har nämligen drivit på prisökningen på sistone och svenskar har på grund av det en hög skuldsättningsgrad.

På sina håll i landet är det idag faktiskt billigare att äga sin lägenhet än att hyra. En 2:a “innanför tullarna” i Stockholm kan man hitta för något mer än 3 miljoner kronor, medan motsvarande lägenhet kan kosta 15 000 kronor i månaden att hyra. Det ger en hyreskostnad på 180 000 kronor/år, medan ett lån med 1,8 procent i ränta och 2 procents amorteringstakt, årligen skulle kosta 114 000 kronor. Utöver det tillkommer avgifter till bostadsrättsföreningen men å andra sidan betalar du av ditt eget lån varje månad istället för en hyresvärds.

Mjuka värden avgör

Så vad är kontentan av allt detta? Visst är det möjligt att tjäna sig en hacka på bostadsmarknaden med lite tur och kanske en gnutta skicklighet. Men om du står i valet och kvalet att köpa eller att hyra, bör de mjuka värdena få avgöra. Du bör inte köpa en bostad enbart med syftet att tjäna pengar på den, det finns tyvärr inga garantier för det, utan investera i de fördelarna som det finns med att äga sitt eget boende. Visst känns det tryggt att inte behöva flytta runt på grund av hyresvärdars nycker samt att du betalar av dina egna lån varje månad istället för någon annans och på så vis bygger på din egen förmögenhet? Och om priset på din bostad skulle gå upp: se det då som en bonus. Men tänk inte på bostadsköpet som ditt livs “bästa” investering; då är det bättre att investera någon annanstans istället.

Du kanske även gillar: